Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa ban hành Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT về sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Thông tư chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 9 năm 2021. Theo đó, sửa đổi, bổ sung một số quy định mới về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; về hỗ trợ khi thu hồi đất; chuyển mục dích sử dụng đất và các trường hợp khác … cần chú ý như sau:
1. Đến thời điểm kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất năm 2020 mà các chỉ tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện để phê duyệt và thực hiện cho đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được phê duyệt. [Trước đó, Nghị định 43/2014/NĐ-CP qui định được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được phê duyệt nhưng trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ thời điểm kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất].
2. Đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận trong chỉ tiêu sử dụng đất còn lại mà chưa thực hiện hết của kỳ quy hoạch sử dụng đất năm 2020 thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo cập nhật nhu cầu sử dụng đất vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để tiếp tục tổ chức thực hiện; đồng thời cập nhật vào quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021-2030 theo quy định của pháp luật.
3. Quy định cụ thể hơn và bổ sung thêm một số trường hợp đất nông nghiệp được hỗ trợ ổn định đời sống; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm khi Nhà nước thu hồi đất. Ví dụ như: Trường hợp đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng đủ điều kiện được giao đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật về đất đai đang sử dụng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật về đất đai, đủ điều kiện được bồi thường về đất, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi xác nhận là đang trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp đó.
4. Sửa đổi, bổ sung các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
a] Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
b] Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
c] Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
d] Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
đ] Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.
5. Bổ sung quy định về hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án như sau:
“1. Hồ sơ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường để thẩm định, gồm có:
a] Tờ trình của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo Mẫu số 03a ban hành kèm theo Thông tư này;
b] Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc văn bản quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công mà tại thời điểm gửi hồ sơ văn bản đó còn hiệu lực thực hiện, trừ trường hợp không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc không phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công;
c] Quyết định phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và Báo cáo thuyết minh kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trích lục bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện do Sở Tài nguyên và Môi trường lập, ký và đóng dấu xác nhận;
d] Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật Đất đai;
đ] Phương án trồng rừng thay thế đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền trồng rừng thay thế theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp đối với dự án chuyển mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hoặc phương án sử dụng tầng đất mặt theo quy định của Nghị định số 94/2019/NĐ-CP ngày 13 tháng 12 năm 2019 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Trồng trọt về giống cây trồng và canh tác đối với dự án chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa.
2. Hồ sơ do Bộ Tài nguyên và Môi trường lập để trình Thủ tướng Chính phủ, gồm có:
a] Văn bản Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Thủ tướng Chính phủ;
b] Hồ sơ quy định tại khoản 1 Điều này;
c] Biên bản họp Hội đồng thẩm định việc chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, các bộ, ngành có liên quan tổ chức [nếu có].
3. Hồ sơ thẩm định việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trình Thủ tướng Chính phủ khi chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 32 của Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đầu tư gồm các thành phần hồ sơ theo quy định tại Điều 31 của Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, các hồ sơ quy định tại điểm c và điểm đ khoản 1 Điều này, văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có nội dung xác định các chỉ tiêu sử dụng đất còn lại đến thời điểm đề xuất dự án và việc chấp hành quy định pháp luật về đất đai của chủ đầu tư”.
Ngoài ra một số nội dung về việc hợp thửa, tách thửa, đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất … cũng được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 09/2021/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Phòng QLXDTNMT
Khi hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì để được cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền cho phép thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính là nộp tiền sử dụng đất. Trong thực tế, nhiều người hay gọi là “thuế chuyển mục đích”. Tuy nhiên cách gọi này theo quy định pháp luật là không thực sự chính xác.
Thế nào là tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất?
Theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Đối với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì các trường hợp sau sẽ thuộc đối tượng thu tiền sử dụng đất:
- Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa;
- Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất;
- Đất phi nông nghiệp [không phải là đất ở] có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất;
- Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp [không phải là đất ở] có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Khoản tiền sử dụng đất sẽ phải được nộp trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thông báo. Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo Thông báo. Nếu quá thời hạn này thì người sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo Thông báo thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế trừ trường hợp có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất đối với những trường hợp được ghi nợ.
Căn cứ tính tiền sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:
1. Diện tích đất được được chuyển mục đích sử dụng
2. Mục đích sử dụng đất.
3. Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất
a] Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương [sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh] quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nơi lựa chọn.
b] Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị [tính theo giá đất trong Bảng giá đất] từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp: Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.
c] Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị [tính theo giá đất trong Bảng giá đất] dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại áp dụng để xác định tiền sử dụng đất trong các trường hợp: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.
Bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành được áp dụng để tính tiền khi Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi sang đất ở đối với diện tích đất ở trong hạn mức
>> Xem thêm: Hạn mức sử dụng đất của từng loại đất theo quy định hiện nay
Mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích
Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu thuộc các trường hợp đã định thì phải nộp một khoản tiền sử dụng đất. Dựa theo Điều 3, khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tùy thuộc vào loại đất và mục đích được Nhà nước cho phép chuyển mà tiền sử dụng phải nộp giữa từng trường hợp cụ thể là khác nhau:
Trường hợp 1: Thu bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng giữa hai loại đất
Mức thu này áp dụng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân:
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Số tiền sử dụng đất phải thu bằng bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng tính theo giá đất ở với tiền sử dụng tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể:
Tiền sử dụng đất = 50% x [Tiền sử dụng tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng tính theo giá đất nông nghiệp]
Trường hợp 2: Thu bằng 100% mức chênh lệch tiền sử dụng giữa hai loại đất
Mức thu này áp dụng đối với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở. Tức là:
Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng tính theo giá đất nông nghiệp
Trường hợp 3: Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
- Nếu đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở mức tiền thu bằng:
Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp
Đối với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp thì tính theo mức của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Nếu đất được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì khi được chuyển sang đất ở và chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất thì mức thu là:
Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng tính theo giá đất ở - tiền thuê đất phải nộp một lần
Tiền thuê đất phải nộp một lần được tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Nếu đất đang sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng:
Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.