Một doanh nghiệp tại Việt Nam khi bán tài sản có nghĩa vụ phải kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng [“GTGT”] và thu nhập doanh nghiệp [“TNDN”] cho Nhà nước. Tuy nhiên, doanh nghiệp cần nắm một số lưu ý về các nghĩa vụ thuế này khi thực hiện giao dịch bán tài sản.
Thông qua bài viết này, BLawyers Vietnam sẽ nêu sơ bộ 2 lưu ý bên dưới.
1. Thuế GTGT khi bán tài sản của doanh nghiệp
Doanh nghiệp phải kê khai, nộp thuế GTGT khi bán tài sản của chính doanh nghiệp và thu tiền về. Theo đó, thuế GTGT mà doanh nghiệp phải chịu bằng [=] giá trị tài sản nhân [x] với thuế suất thuế GTGT tùy loại tài sản [các mức thuế suất thuế GTGT gồm 0%, 5% và 10%].
Theo đó, doanh nghiệp bán tài sản phải xuất hóa đơn GTGT theo quy định pháp luật.
2. Thuế TNDN khi bán tài sản của doanh nghiệp
- Quy định chung
Doanh nghiệp phải kê khai, nộp thuế TNDN trên thu nhập từ việc bán tài sản. Theo đó, thu nhập từ việc bán tài sản sẽ tính vào thu nhập chịu thuế TNDN trong kỳ tính thuế. Thuế TNDN mà doanh nghiệp phải chịu sẽ được tính như sau:
Thuế TNDN = Thu nhập tính thuế x thuế suất 20%
Thu nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế – [Thu nhập được miễn thuế + Các khoản lỗ được kết chuyển]
Thu nhập chịu thuế = [Doanh thu – Chi phí được trừ] + Các khoản thu nhập khác
Lưu ý, đối với tài sản cố định của doanh nghiệp đưa vào khấu hao thì thu nhập chịu thuế sẽ bằng [=] doanh thu thu được từ việc bán tài sản trừ [-] giá trị còn lại của tài sản tại thời điểm bán và trừ [-] các khoản chi phí được trừ liên quan đến việc bán tài sản cố định.
- Thuế TNDN khi chuyển nhượng bất động sản
Khi chuyển nhượng một tài sản là bất động sản đứng tên doanh nghiệp, doanh nghiệp phải nộp thuế TNDN như sau : Thuế TNDN = [[[Doanh thu – chi phí chuyển nhượng BĐS – Giá vốn BĐS] + các khoản thu nhập khác] – thu nhập miễn thuế – các khoản lỗ kết chuyển] x 20%
Trong đó, doanh thu được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật [bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có].
Ngoài ra, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế TNDN.
Khi sang tên sổ đỏ, người sử dụng đất cần phải nộp một số loại thuế phí như lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp sổ đỏ hay phí công chứng, chứng thực...
Ảnh minh họa: Phan Anh
Lệ phí trước bạ
Tổ chức, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ.
Theo Nghị định 20/2019/NĐ-CP, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
Phí thẩm định hồ sơ
Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định phí thẩm định hồ sơ khi sang tên nhà đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh [tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương] nên mức thu giữa các tỉnh, thành sẽ khác nhau.
Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp
Lệ phí cấp giấy chứng nhận [sổ đỏ]
Khi sang tên nhà đất, nếu người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho yêu cầu và được cấp giấy chứng nhận mới sẽ phải nộp khoản lệ phí này.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.
Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.
Phí công chứng, chứng thực
Thuế thu nhập cá nhân
Thuế suất đối với mua bán đất là 2% trên giá mua, bán hoặc giá cho thuê lại.
- Cách tính thuế:
+ Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ mua, bán đất được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
+ Trường hợp mua bán đất là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỉ lệ sở hữu bất động sản.
Chuyển nhượng bất động sản chịu những loại thuế gì?
4 loại thuế phí khi chuyển nhượng bất động sản.
Thuế thu nhập cá nhân. Thuế suất thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại. ... .
Lệ phí trước bạ [Thuế sang tên đổi chủ] ... .
Phí thẩm định hồ sơ ... .
Phí công chứng..
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu thuế gì?
Bởi lẽ, việc "chuyển nhượng quyền sử dụng đất" vốn dĩ đã phải chịu nhiều loại thuế, phí theo quy định hiện hành, gồm: thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp, lệ phí trước bạ, phí công chứng, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phí thẩm định hồ sơ.
Thuế chuyển nhượng đất ở nông thôn là bao nhiêu?
Theo điều 17 thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất được hướng theo công thức: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = giá chuyển nhượng x 2%. Chuyển nhượng đất nông nghiệp, cá nhân, tổ chức phải nộp lệ phí trước bạ. Công thức tính lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x giá trị lệ phí trước bạ.
Nộp thuế chuyển nhượng bất động sản ở đâu?
Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng. Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng.