Kinh nghiệm mua lại nhà ở xã hội

CafeLand – Trong thời hạn 5 năm, nhà ở xã hội bị cấm chuyển nhượng, mua bán dưới mọi hình thức. Thế nhưng trên thị trường, những căn hộ này đang được rao bán tràn lan, giá bán cũng chênh hàng trăm triệu mỗi căn, dù người bán chỉ mới nhận nhà.

Kinh nghiệm mua lại nhà ở xã hội

Anh Duy, một nhân viên văn phòng, cho biết đang có nhu cầu tìm mua căn hộ tại các quận vùng ven TP.HCM. Với khoản tiền để dành được khoảng 500 triệu đồng, anh Duy dự định sẽ tìm mua một căn hộ có giá khoảng 1,2 tỉ đồng. Số tiền 700 triệu còn thiếu, anh sẽ dùng chính căn hộ đó để thế chấp vay ngân hàng.

Tuy nhiên, với tình hình giá cả căn hộ hiện nay thì phương án của anh Duy gần như là bất khả thi. Thậm chí, những căn hộ rất xa trung tâm cũng khó có thể nằm ở mức giá 1,2 tỉ đồng.

Đang phân vân chưa biết sao thì anh Duy được một người bạn tư vấn mua lại căn hộ nhà ở xã hội tại một dự án ở quận Thủ Đức. Dự án này vừa mới bàn giao, có giá bán là 16,5 triệu đồng/m2. Như vậy, căn hộ có diện tích 50m2 có tổng giá trị chỉ khoảng 800 triệu đồng.

Bên bán cho biết, nếu mua sẽ làm hợp đồng mua bán ủy quyền, sau thời hạn 5 năm sẽ chuyển nhượng, sang tên. Anh Duy chỉ cần trả 500 triệu đồng, 300 triệu còn lại anh sẽ thay chủ nhà trả tiền ngân hàng vay mua căn hộ trong gói hỗ trợ trước đây.

“Tôi thấy giá bán phù hợp với mình. Nhưng tìm hiểu thì mới biết giá trên đã chênh khoảng 2 triệu đồng/m2 so với giá cũ. Tính ra căn hộ đó chênh hơn một trăm triệu đồng”, anh Duy nói.

Tuy nhiên, điều anh Duy băn khoăn hơn là tính pháp lý của căn hộ. Bởi quy định nhà ở xã hội phải sau 5 năm mới được chuyển nhượng. Chủ căn hộ phải thuộc đối tượng được mua. Trong trường hợp, người này không đáp ứng điều kiện, sau đó bị phát hiện thì nguy cơ bị thu hồi căn hộ là rất cao. Mặt khác, sau 5 năm nếu chủ căn hộ “lật kèo”, hoặc di chuyển đi nơi khác sẽ rất khó liên hệ xử lý.

Ghi nhận thực tế hiện nay, trên nhiều trang mạng rao bán tràn lan thông tin giao dịch, sang nhượng tại các dự án nhà ở xã hội. Phần lớn những dự án này đều chưa vượt quá quy định 5 năm để được giao dịch, sang nhượng. Giá bán lại của căn hộ cũng chênh lệch hàng trăm triệu đồng.

Cụ thể, tại dự án Jamona City trên đường Đào Trí, quận 7, một người đang rao bán lại căn nhà ở xã hôi có diện tích 57m2 với giá 1,5 tỉ đồng. Theo tìm hiểu, dự án này chỉ mới bàn giao nhà vào đầu năm 2018.

Chủ căn hộ cho biết, do không có nhu cầu sử dụng nên muốn bán lại căn hộ. Người mua sẽ được làm hợp đồng ủy quyền, sau 5 năm sẽ chuyển nhượng, sang tên cho căn hộ. Người mua cũng sẽ được ủy quyền để tiếp tục hoàn trả phần tiền mà chủ nhà đã vay để mua căn hộ trước đó.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, cho biết theo quy định của khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội thì trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó; hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Bên bán chỉ được bán cho đối tượng có nhu cầu khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở và sau thời hạn 5 năm. Nếu bên bán không đủ điều kiện bán mà vẫn bán thì hợp đồng mua bán không có giá trị pháp lý và người bán phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Do đó, người mua lại suất nhà ở xã hội cần phải xem xét kỹ tính pháp lý của dự án để tránh rủi ro pháp lý về sau.

Để biết chi tiết các điều kiện chuyển nhượng NOXH và nếu chuyển nhượng nhà ở xã hội 2021 chưa đủ điều kiện sẽ gặp những nguy cơ gì, mời bạn cùng tham khảo bài viết sau đây của nền tảng kết nối bất động sản Homedy.

Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội 2021 là gì?

Căn cứ vào quy định tại Khoản 4 Điều 62 của Luật Nhà ở năm 2014, các trường hợp thuê mua, mua nhà ở xã hội chỉ được giao dịch bán lại nhà trong thời gian tối thiểu 5 năm, kể từ ngày thanh toán toàn bộ tiền thuê mua, tiền mua nhà ở xã hội (NOXH).

Trong một số trường hợp người thuê mua, mua nhà ở xã hội vẫn có quyền chuyển nhượng nhà ở xã hội 2021 trong thời hạn 5 năm kể từ thời điểm thanh toán tiền mua nhà. Tuy nhiên, bên mua, bên thuê mua nhà chỉ được phép bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định của Nhà nước. Trong đó, việc bán NOXH không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Kinh nghiệm mua lại nhà ở xã hội

Chuyển nhượng nhà ở xã hội 2021 không đủ điều kiện có thể bị mất nhà. Ảnh minh họa

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 5 Điều 62 của Luật Nhà ở năm 2014, các bên mua, bên thuê mua NOXH được bán lại nhà cho các đối tượng có nhu cầu theo cơ chế thị trường sau thời hạn 5 năm (kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp sổ đỏ). Tuy nhiên, quy định cũng nêu rõ bên mua, bên thuê mua NOXH phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của luật thuế hiện hành.

Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội 2021 nếu bán cho đối tượng thuộc diện mua nhà ở xã hội quy định thì người mua, thuê mua nhà chỉ được phép bán lại với giá tối đa bằng giá bán NOXH cùng loại tại cùng thời điểm, địa điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp các cá nhân, hộ gia đình thuộc diện tái định cư thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội 2021 theo cơ chế thị trường. Việc chuyển nhượng NOXH cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán mọi khoản tiền mua nhà và được cấp sổ đỏ nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định.

Tại Nghị định số 188/2013 cũng nêu rõ, ngoài các khoản nộp do người mua, thuê mua NOXH chi trả theo quy định của pháp luật thì còn phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó. Riêng với loại hình nhà ở thấp tầng liền kề, người thuê mua NOXH phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích xây dựng nhà ở đó. Trong đó, giá trị tiền sử dụng đất tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán lại nhà ở.

Nếu thời gian chưa đủ 5 năm kể từ ngày người mua, thuê mua nhà ở xã hội trả hết tiền, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu chuyển nhượng nhà ở xã hội 2021 thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội, hoặc các đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định hiện hành. Trong đó, giá bán lại NOXH không được cao hơn mức giá tại cùng địa điểm và thời điểm đó.

Chuyển nhượng nhà ở xã hội 2021 khi chưa đủ điều kiện sẽ gặp nguy cơ gì?

Theo quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội năm 2021 Homedy đã nêu trên, người mua NOXH chỉ được phép bán lại nhà trong thời gian tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền mua nhà và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trừ một số trường hợp bán lại cho CĐT hoặc người có đủ điều kiện mua NOXH. 

Kinh nghiệm mua lại nhà ở xã hội

Cẩn thận mất nhà nếu chuyển nhượng nhà ở xã hội không đủ điều kiện

Theo đó, tất cả những trường hợp người mua nhà ở xã hội sau một thời gian ngắn mà tiến hành chuyển nhượng nhà ở xã hội 2021 để thu lời là lách luật mua nhà ở xã hội, không phù hợp với quy định của pháp luật. Những trường hợp lách luật, bán nhà ở xã hội mà không đúng quy định sẽ phải nhận “trái đắng” theo Khoản 6 Điều 62 Luật Nhà ở 2014. 

Cụ thể: “Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật Nhà ở 2014 thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở hoàn toàn không có giá trị pháp lý. Đồng thời, lúc này bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại NOXH cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội. Trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh/thành phố nơi có NOXH được phép tổ chức cưỡng chế để thu hồi”.

Như vậy, khi chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng nhà ở xã hội 2021, cả bên mua và bên bán phải tìm hiểu kỹ về các điều kiện chuyển nhượng. Bởi lẽ khi có tranh chấp xảy ra thì hợp đồng mua bán NOXH giữa hai bên đều bị coi là vô hiệu do vi phạm pháp luật. Lúc này, bên bán nhà phải trả lại tiền cho bên mua và nhận lại nhà. 

Hy vọng rằng, bài viết về các điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội 2021 cũng như các hình thức xử lý nếu chuyển nhượng nhà bất hợp pháp trên đây từ Homedy sẽ giúp ích cho bạn. 

Đừng quên truy cập nền tảng kết nối bất động sản Homedy thường xuyên để cập nhật những tin tức mới nhất về thị trường mua bán nhà đất và có thêm những kinh nghiệm hữu ích!

Theo Homedy Blog Tư vấn

Trong bài viết trước, Cẩm Nang Mua Nhà đã gửi tới các bạn những thông tin liên quan tới loại hình nhà ở xã hội và giải đáp thắc mắc cho câu hỏi có nên mua nhà ở xã hội không. Ở bài viết này, nếu bạn quyết định lựa chọn, Cẩm Nang Mua Nhà sẽ tiếp tục gửi tới các bạn kinh nghiệm mua nhà ở xã hội để tránh được rủi ro không đáng có. Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây nhé.

I. Đối tượng mua nhà ở xã hội

Kinh nghiệm mua nhà ở xã hội đầu tiên bạn cần quan tâm chính là đối tượng được mua. Đối với loại hình này, không phải đối tượng nào cũng có thể sở hữu. Theo đó, đối tượng có thể mua nhà ở xã hội phải nằm trong danh sách ưu tiên của Nhà nước và đối tượng có hoàn cảnh khó khăn. Cụ thể là:

  • Cán bộ công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được hưởng lương từ ngân sách Nhà nước
  • Người có thu nhập thấp, bấp bênh, thuộc diện hộ nghèo trong khu vực đô thị
  • Đối tượng theo quy định phải trả nhà công vụ nhưng còn nhiều khó khăn về nhà ở
  • Người có công với Cách mạng

Kinh nghiệm mua lại nhà ở xã hội
Đối tượng có thể mua nhà ở xã hội phải nằm trong danh sách ưu tiên của Nhà nước và đối tượng có hoàn cảnh khó khăn

II. Nhà ở xã hội có được bán không?

Mục đích chính của nhà ở xã hội là dành cho các đối tượng ưu tiên, người có thu nhập thấp. Không đủ khả năng mua nhà ở thương mại. Nên không ít người khi định mua nhà ở xã hội có chung câu hỏi “ Có nên mua nhà ở xã hội không? nhà ở xã hội có được bán không?”

Theo kinh nghiệm mua nhà ở xã hội, mỗi đối tượng của khoản 1 Điều 50 thuộc Điều 62 Luật 2014 Nhà ở. Chỉ được thuê hoặc mua nhà ở xã hội một lần. Trong thời gian thuê, mua không được phép bán hay cho thuê, mượn lại.

5 năm tính từ ngày hoàn tất thanh toán, nhà ở xã hội không được bán lại. Nếu hết thời hạn 5 năm, khi muốn bán lại thì chỉ được bán cho đơn vị quản lý dự án nhà ở xã hội hoặc cho đối tượng thuộc diện ưu tiên được mua nhà ở xã hội.

Mọi trường hợp cho thuê, bán nhà ở xã hội không đúng quy định thì hợp đồng không có giá trị pháp lý và bên thuê, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý. UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở sẽ tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà nếu bên thuê, mua cố tình chống đối không bàn giao lại nhà.

Kinh nghiệm mua lại nhà ở xã hội
Trong thời gian thuê, mua không được phép bán hay cho thuê, mượn lại

III. Kinh nghiệm mua nhà ở xã hội

1. Kiểm tra điều kiện được phép mua bán nhà ở xã hội

Các dự án nhà ở xã hội vì mang ý nghĩa lớn nên chỉ được mua bán, chuyển nhượng cho đúng đối tượng theo pháp luật quy định. Vì thế, bạn cần xác minh bản thân mình hoặc người mua có đúng đối tượng được phép mua bán nhà ở xã hội hay không nếu có nhu cầu giao dịch.

2. Cân nhắc, lựa chọn nhà ở xã hội phù hợp

Mỗi hộ gia đình, cá nhân theo quy định về việc mua nhà ở xã hội chỉ được hỗ trợ, giải quyết một lần. Cho nên, khi đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện và nằm trong diện mua nhà ở xã hội, trước khi quyết định phải lựa chọn dự án phù hợp, quan trọng nhất là yếu tố vị trí và tài chính.

Kinh nghiệm mua lại nhà ở xã hội
Cần cân nhắc, lựa chọn nhà ở xã hội phù hợp vì mỗi đối tượng chỉ được mua một lần

3. Thời điểm ký hợp đồng

Kinh nghiệm mua nhà ở xã hội bạn không thể không chú ý chính là thời điểm ký hợp đồng. Chỉ khi dự án xây dựng xong phần móng, chủ đầu tư mới được phép ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê với những cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu. Nếu thời điểm ký hợp đồng xảy ra trước đó sẽ không có hiệu lực về mặt pháp luật. Bạn cần nắm chắc kinh nghiệm này để tránh gặp sự cố.

4. Quy định dành cho người mua, thuê nhà ở xã hội

Các đối tượng mua hoặc thuê nhà ở xã hội theo quy định pháp luật hiện hành sẽ không được cho thuê lại hay mang ra thế chấp (trừ trường hợp thế chấp để mua chính căn hộ đó). Trong vòng 5 năm người mua nhà ở xã hội cũng không được phép chuyển nhượng căn nhà tính từ thời điểm hoàn thành số tiền mua, thuê trong hợp đồng với chủ đầu tư.

Khi nào kết thúc thời hạn, nếu có nhu cầu bán lại người mua chỉ có thể bán lại cho nhà nước, chủ đầu tư dự án hoặc các đối tượng được phép mua nhà ở xã hội khác.

Kinh nghiệm mua lại nhà ở xã hội
Trong vòng 5 năm người mua nhà ở xã hội cũng không được phép chuyển nhượng căn nhà tính từ thời điểm hoàn thành số tiền mua, thuê trong hợp đồng với chủ đầu tư

5. Lưu ý cho người mua lại nhà ở xã hội

Phải xem xét người bán đã thanh toán hết số tiền đã ghi trong hợp đồng với chủ đầu tư hay chưa. Trường hợp chưa thanh toán hết, nếu giao dịch mua bán được thực hiện thì sẽ vi phạm pháp luật.

Cần kiểm tra căn nhà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan đến nhà ở theo quy định của pháp luật chưa. Đây là các điều kiện cơ bản để có thể thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất.

Ngoài những kinh nghiệm mua bán nhà ở xã hội trên, bạn có thể tham khảo các thông tin về dự án nhà ở xã hội qua trang tin uy tín tại Nhà Đất Mới.

>>>>> Xem ngay Cách mua nhà ở xã hội để giao dịch được diễn ra nhanh chóng, thuận lợi

Như vậy Cẩm Nang Mua Nhà vừa chia sẻ tới các bạn các kinh nghiệm mua nhà ở xã hội giúp tránh được các rủi ro khi giao dịch và những thông tin liên quan. Hi vọng, các bạn sẽ áp dụng thành công để có được ngôi nhà như ý.