Nên đầu tư đất khu vực nào hà nội năm 2024

Theo các chuyên gia bất động sản, giá đất ngoại thành Hà Nội không ngừng tăng cao khi khu vực đó không có dự án lớn hoặc sự tham gia của các chủ đầu tư chính, thì đây là một hiện tượng không tốt. Nhà đầu tư cần đặc biệt cẩn thận!

Càng về cuối năm, thị trường bất động sản Hà Nội ở những vùng ven bắt đầu xuất hiện hiện tượng đầu cơ. Vì vậy, giá đất tại đây ngày một tăng. Tuy nhiên, nếu không muốn "mắc cạn", nhà đầu tư cần cẩn trọng với các vùng "sốt đất". Điển hình là các khu vực ven trung tâm như Thạch Thất, Quốc Oai, Hoài Đức, Ứng Hòa.

Đất ngoại thành Hà Nội đồng loạt tăng giá

Tại Hoài Đức: Kể từ tháng 7, khi Hà Nội công bố Quy hoạch chung đô thị Hòa Lạc đến năm 2030, giá đất tại các khu vực này bắt đầu tăng, thậm chí được "đẩy giá" gấp nhiều lần. Nếu như trước đó, đất ruộng, đất vườn chỉ có giá khoảng vài trăm nghìn đồng/m2 thì nay đã lên trên 2 triệu đồng/m2. Ở các vùng hạ tầng chưa đồng bộ, xung quanh chỉ ruộng vườn, hay các khu vực gần Quốc lộ 32 và đường Láng - Hòa Lạc cũng được đẩy lên mức rất cao so với trước đây.

Thậm chí, theo một văn phòng môi giới tại huyện Hoài Đức, giá đất khu Kim Chung - Di Trạch được rao bán hàng chục triệu/m2, có thể lên đến trên 50 triệu đòng/m2, giá đất tăng từng ngày và ngày càng sôi động ở Hoài Đức, Thạch Thất.

Theo thông tin từ Cafef, giá đất thổ cư tại Hoài Đức ở những khu vực thuộc An Khánh, An Thượng, Vân Canh giá cũng tăng bất thường. Riêng những khu đất đẹp có giá bán lên đến trên 80 triệu đồng/m2. Tại xã Hải Bối, Đông Anh, Hà Nội. Thậm chí theo các môi giới nhà đất khu vực này, giá đất tại những khu vực nóng hiện đang đắt ngang với mức giá một số quận nội thành.

Đối với nhu cầu thật, dân mua để ở tại Hoài Đức, đất tái định cư, giãn dân trong các trục đường cắt ngang, đường rộng khoảng 9-10m có giá bán dao động 80-120 triệu đồng/m², ngõ nhỏ 24-30 triệu đồng/m2, đường lớn 40-50 triệu đồng/m2.

Tại Thạch Thất: Kể từ khi thông tin tập đoàn Vingroup sẽ về đầu tư dự án tại đây khiến các lô đất được đẩy giá lên 3-5 lần. Tuy nhiên, sau đó tập đoàn Vingroup không làm dự án tại đây nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn bị "cò đất" lừa, ôm đất và chờ tăng giá.

Tại Quốc Oai và Ứng Hòa: Các huyện này hiện cũng có mức giá cao hơn nhiều so với trước đây. Đặc biệt từ thông tin Ứng Hòa lập sân bay thứ hai của Hà Nội.

Nguyên nhân khiến giá đất vùng ven tăng

Lý giải về nguyên nhân khiến giá đất vùng ven đô Hà Nội tăng, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá: Do sự khan hiếm nguồn cung ở vùng trung tâm, các nhà đầu tư đã tìm đến vùng ven nhiều hơn, cộng với việc đẩy giá, tăng giá của những môi giới lợi dụng thời cơ.

Theo ông Đính, tại những khu vực không có dự án đầu tư lớn nào, cũng không có sự tham gia của các chủ đầu tư chính nào, chỉ có hoạt động của đầu cơ mà giá đất cũng tăng không ngừng, là hiện tượng không tốt của thị trường.

Thêm vào đó, thị trường bất động sản ở khu vực vùng ven đang xuất hiện một nghịch lý, đó là giá đất trong nhiều dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn xoay quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng nhiều nhưng được hét giá lớn, lại có giá chào bán 20-30 triệu đồng /m2.

Bài học lịch sử về đầu tư đất ven đô cách đây 10 năm

Theo các chuyên gia bất động sản, nhà đầu tư nên cẩn trọng khi đầu tư nhà đất vùng ven Hà Nội. Nhìn từ bài học cũ, giữa năm 2008, tỉnh Hà Tây (cũ) sáp nhập về Hà Nội đã tạo ra một cơn sốt đất chưa từng có và lên đỉnh điểm cho đến tận cuối năm 2010. Mức giá nhà đất tăng chóng mặt, từ 15-20 triệu đồng/m2 lên đến 50-60 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi chạm ngưỡng 140 triệu đồng/m2.

Điều này khiến thị trường Hà Tay (cũ) hỗn loạn, nhiều nhà đầu tư "tiếc rẻ" vì đã không kịp vào. Thời điểm đó, nhiều vùng đất được xẻ ra bán với số lượng người mua ngày một đông. Tuy nhiên, chỉ sau vài năm, thị trường nhà đất "đóng băng" khiến không ít người ôm đất "sống dở, chết dở" vì đã ôm đất chờ tăng giá ở những khu vực này. Hay gần đây, không ít nhà đầu tư ôm đất vùng ven để chờ "lên quận" theo thông tin quy hoạch.

Có thể nói, tình trạng sốt đất "làng lên phố" xảy ra khá phổ biến và lặp lại nhiều lần. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần chú ý quá trình lên quận ở các địa phương vùng ven và sự phát triển đồng bộ không xảy ra trong thời gian ngắn mà kéo dài nhiều năm. Những hiện tượng tăng giá đột biến nhiều khi chỉ mang tính nhất thời. Thậm chí, hiện tượng sốt đất thường chỉ diễn ra giữa các nhà đầu cơ, giao dịch đến từ người mua ở thật không nhiều.

Theo báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản do Batdongsan.com.vn công bố, trong 1.000 người tham gia khảo sát, có tới 65% số người cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản trong năm 2024. Trong số này, khoảng 1/3 số người quan tâm tới đất nền, dù đây là loại hình có lượng giao dịch sụt giảm mạnh.

Trong đó, sản phẩm đất nền có mức giá dưới 2 tỷ đồng/sản phẩm thu hút lượng quan tâm lớn nhất, chiếm 42%; giá 2 - 4 tỷ đồng đứng thứ hai với 24% mức độ quan tâm; khoảng giá 4 - 6 tỷ đồng chiếm 10%. Hai khoảng giá còn lại 6 – 10 tỷ đồng và trên 15 tỷ đồng lần lượt có mức độ quan tâm 9% và 15%. Các chuyên gia nhận định, việc tâm lý người mua, bán bất động sản tích cực hơn sẽ là cơ hội cho thị trường năm 2024 phát triển và khắc phục các khó khăn còn tồn đọng trong năm 2023.

Dự báo phân khúc đất nền trong năm 2024, Viện Kinh tế xây dựng nhận định, tình hình giao dịch dự báo vẫn chưa thể sôi động. Khả năng thanh khoản thấp trong năm 2023 và tâm lý của nhà đầu tư vẫn cẩn trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư khiến cho thị trường đất nền 2024 và cần thêm thời gian để hồi phục.

Đất nền khu vực ven đô vẫn nhận được sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư (Ảnh: TN)

Theo anh Đinh Hùng (quận Cầu Giấy, Hà Nội), một nhà đầu tư bất động sản lâu năm, khoảng 2 tháng qua anh liên tục tìm kiếm cơ hội xuống tiền vào phân khúc đất nền nằm gần khu vực đường Vành đai 4 Hà Nội. Anh Hùng cho biết cùng một số người bạn đã hoàn thành 3 giao dịch mua bán với tổng giá trị lên tới hơn 10 tỷ đồng.

"Hiện tại, nhóm của tôi tiếp tục nhắm đến một số lô đất nằm ở vị trí trục đường lớn, nhưng vẫn chưa giao dịch thành công do chưa đạt thỏa thuận về giá với chủ nhà. Giá đất nền ở khu vực gần Vành đai 4 tại quận Hà Đông hiện đang dần tăng giá trở lại so với thời điểm đầu năm 2023. Những lô đất từng được rao bán cắt lỗ 15 - 20% hiện đều ghi nhận mức tăng giá trở lại, tuy nhiên, vẫn chưa bằng thời điểm sốt đất đầu năm 2022", anh Hùng chia sẻ.

Nhiều môi giới bất động sản cũng cho rằng các nhà đầu tư đang nhắm đến đất nền với những vị trí được đầu tư hạ tầng đồng bộ nên trong thời gian qua, đất thương mại dịch vụ, đất vùng ven đấu giá thuộc các huyện: Hoài Đức, Thanh Trì, Đông Anh,... Những khu vực này luôn trở thành tâm điểm được giới đầu tư bất động sản có nguồn tài chính từ vài tỷ đến vài chục tỷ đồng nhắm đến. Ngoài ra, các tỉnh Bắc Ninh và Bắc Giang cũng được nhà đầu tư quan tâm đến những phân khúc đất thương mại dịch vụ và đất đấu giá của người dân trong khu vực có nhu cầu chuyển nhượng.

Thị trường đất nền chưa thể phục hồi sớm nhưng sẽ dần ổn định

Nhiều chuyên gia cho biết Luật Đất đai (sửa đổi) mới được Quốc hội thông qua cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thông qua trước đó phải tới ngày 1/1/2025 mới chính thức có hiệu lực nên những chính sách mới của những luật này vẫn chưa thể áp dụng ngay trong năm 2024.

Tuy nhiên, quy định siết chặt hoạt động phân lô bán nền của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có thể tác động tới nguồn cung, tâm lý người mua và giá cả của phân khúc này trong thời gian tới. Nhu cầu mua và giá giao dịch đối với các lô đất có diện tích lớn dự báo tiếp tục giảm. Ngược lại, đối với các lô đất có diện tích nhỏ tính thanh khoản sẽ cải thiện hơn và giá giao dịch thứ cấp có thể tăng nhẹ so với năm 2023.

Đất nền dự án thương mại và đầu giá vùng ven được "săn đón" (Ảnh: TN)

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường đất nền sẽ rất khó xảy ra tình trạng sốt đất ảo như các năm trước. Đà phục hồi chậm của đất nền cũng dễ hiểu khi trước đến nay phân khúc này phục vụ chủ yếu cho nhu cầu mua đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực.

"Phân khúc đất nền khả năng là phân khúc có sự cải thiện chậm nhất thị trường. Dù hiện tại còn ảm đạm và chờ đợi nhưng xét về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng. Thị trường đất nền vẫn đang có dư địa phát triển lớn, nhất là tại những khu vực, địa phương có sự phát triển mạnh của hạ tầng và tốc độ đô thị hóa cao. Nếu biết lựa chọn những sản phẩm đất nền có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền trên chính sản phẩm đó", ông Quốc Anh nhận định.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, dự báo nguồn cung phân khúc đất nền sẽ khan hiếm trong năm 2024 khi mà các chính sách Luật mới có thể thay đổi cuộc chơi ở thị trường này. Sự khan hiếm nguồn cung có thể đẩy giá bán đất nền tăng khoảng 5-7% so với năm 2023 tại các đô thị lớn. Còn các khu vực phát triển, hạ tầng bài bản có xu hướng đi ngang.

Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định dòng tiền sẽ còn đổ mạnh vào thị trường bất động sản trong thời gian tới khi có nhiều động lực mới thu hút giới kinh doanh xuống tiền, trong đó có phân khúc đất nền. Ngoài ra, lãi suất tiết kiệm liên tục được các ngân hàng điều chỉnh giảm trong thời gian qua là một trong những lý do quan trọng khiến nhà đầu tư bất động sản đang nắm giữ tiền mặt quyết định xuống tiền chờ đợi tăng giá mới trong tương lai. Bên cạnh đó, một nguyên nhân khác khiến nhiều nhà đầu tư gom đất nền vì đây là tài sản tích trữ an toàn cũng như có tỷ suất lợi nhuận cao và ổn định nhất.

Có 2 tỷ nên mua đất ở đâu Hà Nội?

Thực tế hiện nay với nhu cầu mua nhà Hà Nội dưới 2 tỷ đồng bạn chỉ có thể mua được căn nhà trong ngõ. Những căn với diện tích chỉ từ 40m2 – 50m2 tại các quận gần trung tâm thành phố HN như Thanh Xuân, Mỹ Đình, Cầu Giấy. Hoặc có thể mua căn hộ diện tích lớn hơn ở các quận xa hơn như Hà Đông, Gia Lâm, …

Với số vốn 500 triệu thì nên mua đất ở đâu?

Với 500 triệu đồng, bạn có thể mua đất ở một số khu vực ven đô Thành phố Hồ Chí Minh hoặc các tỉnh lân cận thành phố lớn như Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước hay Long An. Đây là những khu có vị trí tốt, được đầu tư phát triển hạ tầng, kinh tế cũng như có nhiều đòn bẩy có thể giúp tăng trưởng giá trị bất động sản.

Đất ở đâu đất nhất?

Hồng Kông tiếp tục giữ kỷ lục là thành phố có giá nhà đất đắt đỏ nhất thế giới. Hồng Kông cũng là nơi có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản cao nhất thế giới vì giá nhà đất hiện cao gấp 19 lần so với thu nhập của người dân.

Phố cổ Hà Nội bao nhiêu tiền một mét vuông?

3 tỷ đồng mỗi m2 đất phố cổ Hà Nội - Tin tức mới nhất 24h qua - Báo VnExpress.