Trong đề cương sửa đổi Luật nhà ở, Bộ Xây dựng đang đề xuất phương án cấp quyền sử dụng chung cư [sổ hồng] theo tuổi thọ thiết kế các tòa chung cư. Ngay từ khi được công bố, đề xuất đã thu hút sự quan tâm mạnh mẽ của người dân và thị trường bất động sản bởi những vướng mắc chưa có lời giải rõ ràng.
Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án: sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay hoặc sẽ có thời hạn 50 năm, 70 năm.
Trước đề xuất này, ông Sử Ngọc Khương - giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư của Savills Việt Nam - cho biết có 2 vấn đề quan trọng cần cân nhắc liên quan đến đề xuất này.
Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50 - 70 năm cho đến khi công trình xuống cấp.
Thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài.
"Đề xuất này cho thấy sau 50 - 70 năm, quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ được kết thúc theo niên hạn công trình. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ.
Đây là điểm cần phải quy định rõ ràng trong dự thảo luật, bởi khi mua căn hộ người dân luôn hiểu rằng tài sản của mình có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài", ông Khương nói.
Bên cạnh đó, chuyên gia này cũng cho biết có 2 bộ luật cần tham chiếu là Luật đất đai và Luật xây dựng. Ví dụ, theo Luật xây dựng, đối với công trình cấp 2, sau thời hạn 50 - 100 năm, công trình cần được dỡ bỏ và xây dựng mới. Như vậy cần xác định quyền sở hữu của người dân trong trường hợp này, bởi khi mua chung cư người dân thường coi đây là một tài sản có giá trị sở hữu lâu dài.
Với công trình chung cư và căn hộ, vì vậy các nhà làm luật cần phải quy định rõ sau 50 - 70 năm, đất được xem là sử dụng lâu dài này sẽ được xử lý ra sao, người dân có quyền sử dụng hay không.
Theo ông Khương, đề xuất này mang đến mặt tích cực ở góc độ về quản lý, song ở các đô thị lớn, chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán về nhà ở với những đô thị nén. Do đó, nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, người dân có thể không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả.
"Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại", ông Khương cho hay.
Ông Khương cũng chỉ ra trong trường hợp hết hạn sử dụng 50 - 70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định.
Nếu sau 50 - 70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn.
Cần gia hạn thời gian sử dụng theo kết quả kiểm định?
Theo ông Khương, các dự án chung cư hiện nay cũng có kế hoạch tu sửa định kỳ. Vì vậy, nếu sau thời hạn 50 - 70 năm, nếu chất lượng xây dựng của dự án vẫn còn đảm bảo cho cuộc sống của người dân thì cần gia hạn thời gian sử dụng dựa theo kết quả kiểm định ở thời điểm đó.
Cùng với đó, để đảm bảo quyền lợi của người dân, khi bán căn hộ và quyền sử dụng đất theo niên hạn công trình 50 - 70 năm, ông Khương khuyến nghị cần điều chỉnh tiền sử dụng đất khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, từ đó điều chỉnh giá bán cuối cùng của sản phẩm phù hợp.
Tờ trình của Chính phủ không còn quy định thời hạn sở hữu chung cư, nhưng bổ sung chính sách về thời hạn sử dụng, trách nhiệm các bên phá dỡ, cải tạo chung cư cũ.
Nội dung này được nêu tại tờ trình dự thảo Luật Nhà ở [sửa đổi] được Chính phủ trình Quốc hội, ngày 14/4.
Tiếp thu ý kiến Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ đã bỏ quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Tuy nhiên, Chính phủ bổ sung quy định về thời hạn sử dụng chung cư, trường hợp phá dỡ và trách nhiệm các chủ thể khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Việc này để có cơ sở pháp lý, giải quyết tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ tại nhiều địa phương.
TP HCM hiện có gần 500 chung cư xây trước năm 1975 cần sửa chữa, xây mới. Hà Nội gần 1.600 chung cư cũ và lên kế hoạch cải tạo 10 khu cũ trong 3 năm tới.
Thực tế việc chưa quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư là một trong nguyên nhân khiến việc cải tạo, xây lại chung cư cũ gặp bế tắc. Bởi, các tòa nhà vào diện cải tạo đều đã cũ, xuống cấp, hết khả năng nâng thêm tầng nên không thu hút chủ đầu tư tham gia xây mới, cải tạo. Ngoài ra còn khó khăn khác, như chưa rõ quy định về cách xác định hệ số k [hệ số bồi thường], quy đổi tính giá trị căn hộ tái định cư, lợi nhuận định mức chủ đầu tư được hưởng khi làm dự án cải tạo.
Trước đó, khi trình lại Chính phủ dự thảo Luật này, Bộ Xây dựng cũng đề xuất không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn sau khi tiếp thu các ý kiến.
Tại thông báo của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội khi góp ý Luật Nhà ở [sửa đổi], cơ quan này đề nghị Chính phủ rà soát và không quy định thời hạn sở hữu chung cư, nhưng cần có quy định chặt chẽ về thẩm quyền, trình tự thủ tục di dời, phá dỡ nhà chung cư cũ. Trường hợp Chính phủ thấy cần thiết có thể trình Quốc hội ý kiến khác nhưng phải làm rõ cơ sở chính trị, pháp lý và thực tiễn, đánh giá tác động và phân tích ưu, nhược điểm từng phương án để Quốc hội thảo luận.
Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn từng được nêu tại các dự thảo Luật Nhà ở [sửa đổi] trước đây và nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Theo các chuyên gia, không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, bởi can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và kinh doanh của doanh nghiệp, thị trường bất động sản.
Về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở do cá nhân nước ngoài sở hữu tại Việt Nam, tại lần trình này Chính phủ giữ nguyên quy định cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua, sở hữu nhà [gồm nhà ở riêng lẻ và chung cư]. Nhưng tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất thuê.
Hiện Luật Nhà ở 2014 cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua, sở hữu nhà ở [nhà riêng lẻ, chung cư] tại các khu vực được phép sở hữu. Người mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai.
Theo thống kê, hiện cả nước có khoảng 3.053 cá nhân, tổ chức nước ngoài mua và được cấp Giấy chứng nhận với căn hộ nhà chung cư.
Tại dự thảo trình Quốc hội, Chính phủ cũng giữ các quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu, chuyển quyền sở hữu nhà ở, do đây là hai phạm trù, thời điểm khác nhau.
Chẳng hạn, khi mở thừa kế thì người nhận đã xác lập quyền sở hữu với tài sản tại thời điểm mở thừa kế. Hay khi hoàn thành việc xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu đã xác lập quyền với nhà ở này trước khi hoàn thiện các thủ tục hành chính và Nhà nước công nhận. Tức là, Nhà nước công nhận quyền sở hữu sau khi chủ sở hữu xác lập quyền này với nhà ở.
Theo Chính phủ, quy định sau khi được cấp Giấy chứng nhận với nhà ở, các chủ sở hữu mới được coi là có quyền sở hữu thì theo Luật Đất đai 2013 sẽ không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sử hữu. Bởi, nếu muốn được công nhận, chủ sở hữu phải thực hiện các thủ tục hành chính với Nhà nước. Như vậy họ sẽ bị hạn chế khi thực hiện mua bán, giao dịch, tặng cho khi chưa được cấp giấy chứng nhận.
Bên cạnh đó, công nhận quyền sở hữu nhà ở khác với công nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định đất đai, quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo nhu cầu, và được xác lập không phụ thuộc vào đăng ký quyền sử dụng đất.
Dự thảo Luật Nhà ở [sửa đổi] gồm 13 chương, 196 Điều, tăng 13 điều so với Luật Nhà ở 2014. Quốc hội dự kiến xem xét, thảo luận dự luật này tại kỳ họp vào tháng 5 tới.
Chung cư nhà ở xã hội có thời hạn bao lâu?
Ngoài ra, cũng cần giới hạn thời hạn sử dụng nhà ở xã hội là 20 năm, sau đó phải thu hồi để xây dựng lại. Cư dân đang sinh sống cũng sẽ được bố trí mua nhà ở xã hội khác nếu có nhu cầu. Bên cạnh đó, những ai đã có nhà hoặc bất động sản thổ cư bất kỳ cũng sẽ không được mua nhà ở xã hội.
Sổ hồng chung cư là gì?
Sổ hồng chung cư có tên đầy đủ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất. Đây là một cuốn sổ có màu hồng được cấp bởi cơ quan chức năng nhằm chứng nhận quyền sở hữu của chủ căn hộ chung cư.
Mua chung cư Hà Nội được bao nhiêu năm?
Câu trả lời là thời hạn phụ thuộc các cấp công trình xây dựng được quy định như sau: Thời hạn sổ hồng chung cư là 20 năm khi công trình cấp 4. Thời hạn sổ hồng chung cư là 20 đến 50 năm khi công trình cấp 3. Thời hạn sổ hồng chung cư là 50 đến 100 năm khi công trình cấp 2.
Căn hộ chung cư là gì?
Căn cứ quy định tại Luật Nhà ở 2014 thì có thể hiểu nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và ...