Tại sao phải có khoảng lùi

Khoảng lùi xây dựng là một trong số những yêu cầu cần thiết và bắt buộc có đối với một quá trình thì công dự án. Tuy nhiên những người không có cơ hội tiếp xúc nhiều trong lĩnh vực này thì đây là những khái niệm khá mơ hồ. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về khoảng lùi của công trình và những vấn đề xoay quanh nó.

Khoảng lùi xây dựng là gì?

Chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng

Khoảng lùi xây dựng là khoảng cách giữa chỉ giới xây dựng và đường đỏ còn có tên gọi bằng Tiếng Anh là Setback. Tại các công trình, thường khoảng cách của chỉ giới đường đỏ hay lộ giới sẽ rộng hơn chỉ giới xây dựng.

Tuy nhiên trong quá trình xây dựng sẽ có một số phần nhô ra ngoài phạm vi lộ giới như ô văng, mép ban công, mái hắt Nên sẽ có lúc đường chỉ giới xây dựng có khoảng cách lớn hơn so với chỉ giới đỏ. Vậy chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng là gì cùng tìm hiểu thêm về hai khái niệm này nhé!

Chỉ giới đường đỏ hay lộ giới chính là ranh giới đã xác định trên bản đồ quy hoạch nhằm phân chia phân đất xây dựng và phần đất giao thông, công trình hạ tầng với các không gian khác. Nếu trong phạm vi đô thị thì lộ giới chính là phần lòng đường và phần bó vỉa hè và vỉa hè.

Còn chỉ giới xây dựng bạn có thể hiểu đó là đường giới hạn cho phép xây dựng hỗn hợp giữa công trình nhà ở, dịch vụ Nếu công trình được phép xây dựng sát với đường ranh giới của khu đất, khi ấy chỉ giới xây dựng sẽ trùng với chỉ giới đường đỏ. Còn trong trường hợp công trình bắt buộc phải xây lùi lại theo quy định quy hoạch thì lúc này khoảng lùi công trình chính là khoảng cách của lộ giới và chỉ giới xây dựng.

Quy định về khoảng lùi trong xây dựng

Hiện nay, các công trình thi công đều đã có những quy định và các yếu tố nhất định. Ở mỗi địa điểm khác nhau thì sẽ có những quy luật và tiêu chuẩn riêng để phù hợp. Tiêu biểu nhất là tương đương với 3 địa điểm dưới dây:

Tiêu chuẩn khoảng lùi công trình ở đô thị

Ở đô thị, khoảng lùi xây dựng sẽ phụ thuộc vào một số yếu tố như chiều cao của công trình, chiều rộng phần lộ giới hoặc phần quy hoạch đất, Mức quy định chung nhất, được lấy làm tiêu chuẩn cho khoảng lùi xây dựng được Bộ xây dựng quy định như sau:

• Trường hợp công trình có chiều cao dưới 22m, lộ giới rộng từ 19-dưới 22m thì khoảng lùi xây dựng được quy định bằng 0.
• Trường hợp tính từ vỉa hè đến đầu công trình với chiều cao là 25m thì khoảng lùi xây dựng bằng 3.
• Trong trường hợp công tình có chiều cao cao hơn 28m thì khoảng lùi xây dựng tối thiểu được quy định là 6m .
• Trong trường hợp chiều cao là 25m, lộ giới rộng trên 22m thì khoảng lùi xây dựng vẫn được bằng 0.

Quy định khoảng lùi xây dựng ở nông thôn

Quy định về khoảng lùi ở mỗi vùng là khác nhau

Ở mỗi vùng khác nhau thì quy định sẽ khác nhau, quy định ở nông thôn với đô thị cũng có những quy định về khoảng lùi khác nhau, tùy vào yếu tố vị trí của ngôi nhà đó. Cụ thể được quy định:

• Công trình có nhà ở kết hợp cùng với hoạt động sản xuất nông nghiệp, khoảng lùi được quy định tối thiểu là 2m.
• Khoảng lùi tối thiểu 1,5m với các công trình nhà ở thuộc địa phận trung tâm của xã.
• Khoảng lùi xây dựng tối thiểu là 2m ở các công trình thuộc khu nhà ở của điểm dân cư.

Khoảng lùi xây dựng ở một số công trình khác

Đối với những công trình nhà cấp 4, nhà cao tầng hay những công trình khác cũng được áp dụng đồng thời các quy chuẩn như trên. Quy định về các khoảng lùi được đưa ra nhằm bảo đảm diện tích trong cộng đồng cũng như các khu vực liền kề đó. Hơn nữa cũng giúp đảm bảo an toàn cho công trình cả trong và sau khi thi hành hoặc khi đã đưa vào sử dụng công trình đó.

Các công trình xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, diện tích đất xây dựng là lớn hơn hoặc bằng 3000m2 thì cần có những giải pháp quy hoạch lô đất cụ thể. Xem xét, đánh giá vị trí công trình với mặt bằng chung đô thị ở đó. Cần phải có những cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng thì mới được tiến hành.

Đối với công trình nhỏ hơn 3000m2 thì cần tính toán cụ thể, thực hiện trừ khi các khoảng lùi xây dựng như trên để tính toán diện tích đất còn lại được thi công. Đảm bảo tối đa yêu cầu về diện tích bãi đỗ xe hay khoảng cách giữa các công trình nhà ở liền kề.

Cách tính khoảng lùi công trình

Mỗi công trình đều có những khoảng lùi xây dựng khác nhau bởi nó còn phụ thuộc vào lối kiến trúc, chiều cao, rộng và phải tuân theo những tiêu chí dưới đây:

Khoảng cách giữa đường chỉ giới xây dựng và lộ giới

Trong quá trình xây dựng nhà mà lấn đường chỉ giới xây dựng, độ nhô ra của ban công, mái nhà phải nằm trong phạm vi sau:

Bảng quy định độ vươn tối đa của ban công, mái nhà

Và chỉ có những bộ phận trong bảng sau mới được phép nhô ra:

Các bộ phận được nhô ra

Đối với những công trình có chiều cao dưới 19m mà xây ở khu vực có chỉ giới đường đỏ nhỏ hơn 19m thì không phải chừa khoảng lùi xây dựng nữa mà xây sát vào vỉa hè.

Còn nếu công trình cao 22m thì phải lùi vào khoảng 3 mét tình từ vỉa hè vào. Nếu công trình mà cao đến 25m thì khoảng lùi công trình phải là 4m.

Nếu công trình có chiều cao 28m thì hãy lấy khoảng lùi xây dựng khoảng 6m. Tóm lại nếu nhà xây càng cao thì khoảng lùi càng sâu và diện tích đất càng thu hẹp.

Cấp phép khoảng lùi công trình xây dựng

Bất kỳ một công trình nào khi thi công cũng cần phải có giấy phép xây dựng. Thế nhưng không phải ai cũng có quyền làm điều đó mà phải do các quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, phê duyệt thì lúc đó giấy phép có hiệu lực.

Quy định cấp phép khoảng lùi xây dựng

Luật xây dựng năm 2014 điều 91 quy định, đáp ứng đủ những điều kiện dưới đây mới được các cơ quan có thẩm quyền cho giấy cấp phép xây dựng là:

Điều kiện cấp phép khoảng lùi xây dựng

• Công trình xây dựng đã được cơ quan chức năng phê duyệt là phù hợp với quy hoạch chi tiết trong việc xây nhà nằm trong đô thị.
• Công trình nằm tại các khu phố đã ổn định, phải đảm bảo được sự phù hợp với những quy chế trong quản lý quy hoạch đô thị.
• Công trình xây dựng phải khớp với mục đích của việc sử dụng đất như đã đăng ký ban đầu theo quy hoạch về sử dụng đất.
• Công trình xây dựng phải đảm bảo sự an toàn đối với môi trường và cảnh quan đô thị,..

Nhằm đảo bảo diện tích chung của đô thị cũng như đảm bảo sự an toàn cho công trình của mỗi cá nhân hay tập thể xây dựng. Mọi người cần phải hiểu điều khoản về những khoảng lùi xây dựng và cần thực hiện nghiêm túc, tránh những sự cố không mong muốn về sau hoặc sẽ bị phạt nếu vi phạm.

Cấp phép khoảng lùi công trình xây dựng

Mỗi công trình có địa điểm xây dựng không giống nhau nên cơ quan phê duyệt cũng khác nhau, cụ thể như sau:

• Với những công trình lớn xây dựng tại tỉnh, thành phố và cố lối kiến trúc đặc thù, hoặc công trình tôn giáo, văn hóa, lịch sử hay công trình thuộc quản lý và địa giới hành chính mà Chính phủ quy định thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ là cơ quan có thẩm quyền cấp phép.
• Công trình xây dựng thuộc phạm vi đô thị, trung tâm xã hay địa giới hành chính do huyện quản thì sẽ do Uỷ ban nhân dân cấp huyện đó phép.
• Còn với những công trình nhà ở riêng nằm ở khu dân cư riêng lẻ, nông thôn có trong quy hoạch xây dựng hoặc thuộc quản lý hành chính của xã thì sẽ được Uỷ ban nhân dân xã phê duyệt và cho phép thi công.

Khoảng lùi xây dựng là yếu tố quan trọng quyết định đến hiệu quả thi công và độ an toàn khi sử dụng công trình vậy nên cần phải đặc biệt chú ý. Trên đây là một số quy định và cách tính khoảng lùi ở những nơi khác nhau. Hy vọng sẽ là những thông tin bổ ích giúp bạn trong quá trình thi công. Và các bạn đừng quên theo dõi, tham khảo những bài viết mới nhất tại mục xây dựng kiến trúc nhé.

Mã ID: xd582

Video liên quan