Nội dung Text: Đề thi có đáp án môn Luật Đất đai năm 2013
- Môn: LUẬT ĐẤT ĐAI Câu 1: Nhận định sau đây đúng hay sai? [1đ/câu] a] Chủ sở hữu Đất đai có quyền định đoạt đất bằng cách bán, tặng cho đất. b] Người đang sử dụng đất nếu có nhu cầu sử dụng đất vào m ục đích phù h ợp v ới quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn li ền v ới đất. c] Người sử dụng đất hợp pháp thì có quyền được bồi thường về đất khi Nhà n ước thu hồi đất để sử dụng vào lợi ích công cộng. d] Tổ chức kinh tế trong nước thuê đất của Nhà nước một cách hợp pháp sau ngày 1/7/2004 thì không có quyền sử dụng đất để góp vốn. e] Quyền của chủ thể sử dụng đất không thay đổi nếu không thay đ ổi v ề đ ối t ượng s ử dụng đất. Câu 2: Tình huống Doanh nghiệp ABC là tổ chức kinh tế trong nước. Doanh nghi ệp này đang s ử d ụng lô đ ất có diện tích 1000 mét vuông để làm kho chứa hàng, nhưng chưa được cấp gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Hỏi: a] Doanh nghiệp có được quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền s ở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất nêu trên không? Nêu cơ sở pháp lí và gi ải thích t ại sao? [1,75 đ] b] Trong trường hợp doanh nghiệp ABC được cấp giấy chứng nhận quyền s ử dụng đ ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, doanh nghi ệp có quy ền s ử d ụng quyền sử dụng đất để góp vốn không? Nêu cơ sở pháp lí và giải thích vì sao? [1,75 đ] c] Em đánh giá như thế nào về các quy định của pháp luật đến vi ệc c ấp Gi ấy chứng nhận hoặc [và] quyền góp vốn? [1,25 đ]. HẾT Bài giải: [tham khảo] Câu 1: a] Nhận định sai Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2003 thì đất đai thu ộc s ở h ữu toàn dân do Nhà n ước đại diện chủ sở hữu, như vậy đất đai sẽ được chủ sỡ hữu của nó là toàn dân thông qua đ ại diện là nhà nước thực hiện quyền đinh đoạt theo khoản 2 đi ều này bao gồm: Quyết đ ịnh m ục đích sử dụng thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định v ề hạn m ức giao đ ất và thời hạn giao đất; quyết định giao đất, cho thue đ ất, thu h ồi đất, cho phép chuy ển m ục đích sử dụng đất; định giá đất. Tóm lại, chủ sở hửu đất đai chỉ thực hiện các quyền đinh đoạt của mình chỉ khi có sự phê duyệt của người đại diện của mình - nhà nước. Nhận định đúng phải là: Chủ sở hữu đất đai có quyền định đoạt đ ất đai thông qua ng ười đ ại diện là nhà nước. b] Nhận định sai. Người đang sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện pháp luật quy đ ịnh m ới đ ước c ấp gi ấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn li ền v ới đ ất [đi ều 50,
- 51 Luật Đất đai 2003]. Ví dụ: đất trong thời gian tranh chấp sẽ không đ ược c ơ quan th ẩm quyền xét duyệt. c] Nhận định sai Những trường hợp người sử dụng đất hết thời hạn thuê đất mà không có nhu c ầu sử d ụng đất nữa thì nhà nước thu hồi đất mà không có bồi thường [Điều 43 Luật Đất đai, Điều 7 Nghị định 197/2004/NĐ-CP] d] Nhận định đúng Đối với đất được nhà nước cho thuê sau ngày 1/7/2004 Tổ chức kinh tế trong n ước đ ược nhà nước cho thuê đất chỉ có quyền góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu c ủa mình gắn li ền với đ ất thuê [Điều 111]. Tổ chức kinh tế trong nước chỉ có quyền này khi được nhà nước giao đ ất có thu tiền sử dụng đất mà thôi [Điều 110]. Tuy nhiên cần lưu ý nếu là t ổ chức cá nhân n ước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Vi ệt Nam khi đ ược nhà n ước cho thuê đất thu tiền thuê đất 1 lần thì lại có quyền góp vốn bằng quyền sử d ụng đất thuê và tài s ản thuộc sở hữu của họ trong thời gian thuê. e] Nhận định sai Việc thay đổi mục đích sử dụng đất cũng sẽ là thay đ ổi quyền c ủa ch ủ th ể s ử d ụng đ ất. Điều 36 Luật Đất đai: “….3. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và kho ản 2 Đi ều này thì chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo lo ại đ ất sau khi được chuyển mục đích sử dụng; …” Như vậy, trong trương hợp chủ thể chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà n ước giao đ ất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu ti ền s ử dụng đất hoặc thuê đất thì quyền của chủ thể sẽ được mở rộng ra rất nhi ều , chẳng hạn có thể tham gia các giao dịch về quyền sử dụng đất. Câu 2: Trước tiên cần xác định loại chủ thể sử dụng đất của Doanh nghi ệp ABC, Kho ản 1 Đi ều 9 Luật Đất đai 2003 về Người sử dụng đất: “Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ [sau đây gọi chung là tổ chức] được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;” a] Doanh nghiệp ABC là tổ chức kinh tế trong nước, như vậy lô đất mà doanh nghi ệp đang sử dụng có thể có nguồn gốc như sau: − Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất − Được Nhà nước cho thuê đất trả tiền 1 lần. − Nhận chuyển quyền sử dụng đất [Do Luật Dân sự đi ều chỉnh nên chúng ta s ẽ không xem xét ở đây] Vì chủ thể sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai mang tính đặc thù v ới các Lu ật khác [Luật Dân sự,Luật Doanh nghiệp,..] nên trong phạm vi tình huống này, ta ch ỉ xét v ị trí chủ thể sử dụng đất của doanh nghiệp ABC theo Luật Đất đai 2003]. Doanh nghiệp ABC có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất nếu doanh nghiệp này thỏa mãn các điều ki ện tại đi ều 51 Luật Đất đai 2003, c ụ thể:
- “1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nh ận quy ền s ử d ụng đ ất, quy ền s ở h ữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả. … 3. Đối với tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức thuê đất thì cơ quan quản lý đ ất đai c ủa t ỉnh, thành phố trực thuộc trung ương làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất tr ước khi c ấp Gi ấy ch ứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.” b] Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn li ền v ới đất là một trong những điều kiện quan trong để chủ thể sử dụng đất có th ể th ực hi ện nhựng giao dịch quyền sử dụng đất. Trong trường hợp Doanh nghi ệp ABC mu ốn góp vốn bằng quyền sử dụng đất của mình, xét địa vị chủ thể s ử dụng đ ất sẽ có th ể xãy ra những trường hợp sau: − Nếu Doanh nghiệp ABC đang được Nhà nước giao đất có thu ti ền sử dụng đ ất thì có thể góp vốn được [điểm đ Khoản 2 Điều 110 Luật Đất đai 2003] − Nếu Doanh nghiệp ABC đang được nhà nước cho thuê đất có thu ti ền sử dụng đất thì doanh nghiệp ABC sẽ không có quyền này [Nhận định d câu 1]. c] Như vậy, từ những phân tích trên, có thể trình bày nhiều quan đi ểm ví d ụ nh ư: Theo Luật Đất đai 2003, người thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì không được giao dịch nhưng nếu thuê đất trả tiền một lần thì lại có quyền này so sánh quy ền c ủa t ổ ch ức kinh tế trong nước [chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần ]và người Vi ệt Nam đ ịnh cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài chúng ta sẽ thấy sự bất hợp lí./