1. Hệ số sử dụng đất là gì?
– Hệ số sử dụng đất: Tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm [trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình] trên tổng diện tích lô đất.Tỷ lệ diện tích sàn [FAR] cho biết mối tương quan giữa diện tích lô đất mà tòa nhà được xây dựng và diện tích sàn tòa nhà có thể được sử dụng hoặc được phép sử dụng. Tỷ lệ diện tích sàn cao hơn ngụ ý rằng một công trình đô thị hoặc dày đặc hơn. Các hướng dẫn FAR được xác định bởi các thành phố tự quản và khác nhau giữa các địa phương.
– Tỷ lệ diện tích sàn [FAR] là phép đo diện tích sàn của một tòa nhà liên quan đến kích thước của lô / thửa mà tòa nhà đó tọa lạc. FAR được biểu thị dưới dạng số thập phân và được tính bằng cách chia tổng diện tích của tòa nhà cho tổng diện tích của thửa đất [diện tích tòa nhà ÷ diện tích lô đất]. FAR là một cách hiệu quả để tính toán khối lượng hoặc khối lượng xây dựng trên một địa điểm phát triển và thường được sử dụng cùng với các tiêu chuẩn phát triển khác như chiều cao tòa nhà, phạm vi bao phủ của lô đất và diện tích lô đất để khuyến khích sự sắp xếp và hình thức phát triển mong muốn của cộng đồng. Trong bối cảnh này, FAR cao hơn cho thấy khối lượng xây dựng lớn hơn.
– Bảng tham khảo về hệ số sử dụng đất tối đa của lô chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình. [ Bảng 2.12 Thông tư 01/2021/TT-BXD về QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành]
Bảng 2.12: Hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất [m] | Hệ số sử dụng đất tối đa [lần] theo diện tích lô đất | |||
| ≤ 3 000 m2 | 10 000 m2 | 18 000 m2 | ≥ 35 000 m2 | |
| ≤16 | 4,0 | 3,5 | 3,4 | 3,25 |
| 19 | 4,8 | 3,9 | 3,78 | 3,6 |
| 22 | 5,6 | 4,34 | 4,2 | 3,99 |
| 25 | 6,4 | 4,64 | 4,48 | 4,24 |
| 28 | 7,2 | 4,95 | 4,77 | 4,5 |
| 31 | 8,0 | 5,3 | 5,1 | 4,8 |
| 34 | 8,8 | 5,61 | 5,39 | 5,06 |
| 37 | 9,6 | 5,88 | 5,64 | 5,28 |
| 40 | 10,4 | 6,24 | 5,98 | 5,59 |
| 43 | 11,2 | 6,58 | 6,3 | 5,88 |
| 46 | 12,0 | 6,9 | 6,6 | 6,15 |
| >46 | 12,8 | 7,2 | 6,88 | 6,4 |
– Chú thích 1: Đối với các lô đất có diện tích, chiều cao không nằm trong bảng này được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất.
– Chú thích 2: Các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất > 13 lần nhưng cần phải được tính toán đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị.
Xem thêm: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong định giá đất là gì? Trình tự thực hiện
Hệ số sử dụng đất: Khái niệm, cách tính và ý nghĩa
Chính sách - Quy Hoạch
16:03 | 24/08/2021
Hệ số sử dụng đất là yếu tố quan trọng trong thi công xây dựng nói chung, đặc biệt là xây dựng nhà chung cư, công trình hỗn hợp cao tầng. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ khái niệm này cũng như cách tính hệ số sử dụng đất.
- Kiểm tra, rà soát công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương
- Hà Nội: Nhà ở riêng lẻ phải có 1 lối ra thoát nạn
- Đà Nẵng: Quy định về cho thuê đất, giao đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp
Vậy như thế nào gọi là hệ số sử dụng đất?Công thức tính hệ số sử dụng đất cụ thể? Hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng khác nhau ra sao? Chúng ta hãy cùng tìm hiểu ngay sau đây.
Cách tính hệ số sử dụng đất không phải ai cũng biết
Tuấn Anh - Thứ hai, 17/05/2021 08:13 [GMT+7]
Hệ số sử dụng đất thể hiện được quy mô công trình, phí xây dựng nên vô cùng quan trọng trong thi công.
Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất là tỉ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình [đơn vị là m2, không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm, tầng mái] với diện tích tất cả lô đất [m2].
Cách tính hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất= [Tổng sàn xây dựng]/[diện tích xây dựng lô đất].
Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình được ghi cụ thể trên giấy phép xây dựng. Do đó, trước khi tiến hành nộp hồ sơ xin phép xây dựng, chủ đầu tư hoặc người được uỷ quyền có quyền gửi đơn đề nghị lên ban quản lý khu công nghiệp, phòng quản đô thị hoặc phòng tài nguyên môi trường nhằm cung cấp các thông tin quy hoạch của lô đất trước khi tiến hành công tác thiết kế.
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất
- Hệ số sử dụng đất xuất phát từ mục đích giới hạn số tầng ở các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được phép.
- Hệ số sử dụng đất thể hiện được quy mô công trình, phí xây dựng nên vô cùng quan trọng trong thi công.
- Hệ số sử dụng càng cao thì tính kinh tế sẽ cao vì tăng diện tích sàn, phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Tuy nhiên, chỉ số này quá cao sẽ tác động đến hệ thống hạ tầng khu vực, làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.
- Hệ số sử dụng đất tỉ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực. Hệ số sử dụng đất càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án càng thấp.
Hệ số sử dụng đất còn ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của chủ căn hộ. Tỉ lệ hệ số sử dụng đất càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn, càng có lợi cho chủ căn hộ.
Vì thế, chủ đầu tư không công bố các căn hộ có hệ số sử dụng đất lớn mà chỉ thông báo mật độ xây dựng.
Thi công Xây dựng Hệ số sử dụng đất Mật độ xây dựng Cách tính hệ số sử dụng đất
Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Những hình thức thừa kế quyền sử dụng đất
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2021
Hệ số sử dụng đất FAR
Theo Thông tư số 22/2019/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, hệ số sử dụng đất được quy định như sau:
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm [trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình] trên tổng diện tích lô đất.
Cũng theo thông tư này, chiều cao công trình xây dựng là chiều cao tính từ cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt tới điểm cao nhất của công trình [kể cả mái tum hoặc mái dốc]. Đối với công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được duyệt.
Hệ số sử dụng đất FAR ở các quốc gia khác nhau có nhiều tên gọi khác nhau như Floor Area Ratio [FAR], Floor space ratio [FSR], Floor space index [FSI],... Tuy nhiên, tất cả đều được hiểu cùng khái niệm và công thức tính toán với FAR. Trong đó, FAR và FSI được sử dụng phổ biến nhất.
Điểm khác biệt giữa FAR và FSI là đơn vị kết quả. FAR sử dụng đơn vị là lần thì FSI sử dụng đơn vị là %. Ví dụ, một khu đất có hệ số sử dụng đất là 1,5 lần nếu tính theo FAR, còn nếu tính theo đơn vị của FSI thì hệ số sẽ là 150%.
Hệ số sử dụng đất là gì?
Theo Thông tư số 22/2019/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, hệ số sử dụng đất được quy định như sau:
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm [trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình] trên tổng diện tích lô đất.
Cũng theo thông tư này, chiều cao của công trình xây dựng là chiều cao được tính từ cao độ mặt đất đặt công trình theo quy hoạch được duyệt tới điểm cao nhất của công trình [ kể cả mái tum hoặc mái dốc]. Còn đối với những công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ độ cao mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được duyệt
Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình [đơn vị là m2 và không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm, tầng mái] với diện tích tất cả lô đất [m2].
Hệ số sử dụng đất [HSSDĐ] là tỷ lệ giữa tổng sàn xây [tổng diện tích sàn xây bao gồm cả phần nổi và phần ngầm] với diện tích của mảnh đất được xây dựng.
Hiểu một cách đơn giản, hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây [tất cả các sàn của các tầng cộng lại, trừ các tầng kỹ thuật, tầng mái, hố thang máy] trên tổng diện tích lô đất [m2].
Hệ số sử dụng đất có tác dụng khống chế số tầng cao trong khu đất xây tương ứng với tỷ lệ xây cho phép.
Công thức tính hệ số sử dụng đất
Công thức:HSSDĐ= [Tổng sàn xây dựng] / [diện tích xây dựng lô đất]
Ví dụ: Ta xây dựng ngôi nhà với diện tích 50m2m2với 5 tầng trên một lô đất có S = 100m2m2.
VậyHSSDĐ= 50 x 5/100 = 2.5 lần [hoặc là 250%]
Đơn vị của HSSDĐ có 2 kiểu:
–FAR: sử dụng đơn vị là lần. Ví dụ 2 lần, 4 lần, 5.5 lần
–FSI: sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 200%, 400%, 550%
Tuy nhiên ở một số quốc gia vẫn dùng kiểu đặc trưng của riêng họ, như Nhật Bản họ dùng FAR nhưng đơn vị sử dụng lại là %
Cách tính hệ số sử dụng đất
Sau đây mình sẽ cho ví dụ cụ thể để các bạn có thể hiểu hơn về cách tính hệ số sử dụng đất.
Ví dụ 1:
Ta có 30% đất làm công trình công cộng [siêu thị, công viên], 40% đất làm đường, còn lại 50% đất làm nhà ở, thì ta nói hệ số sử dụng đất là 50%
Ví dụ 2:
Ta có ngôi nhà xây dựng với diện tích 60m2và có 6 tầng. Vậy hệ số sử dụng đất là : 60 x 6/100= 3.6.
Câu hỏi:Trong hệ số sử dụng đất thì liệu diện tích khu kỹ thuật, thang cuốn, thang máy,… có tính vào không? [câu hỏi này do một bạn đặt ra khá là hay]
Trả lời:
Diện tích sàn của bạn khi tính toán không bao gồm diện tích cầu thang, các lỗ trống [ô thang máy, hộp kỹ thuật] sàn kỹ thuật, tầng hầm nhưng có tính hành lang sàn kỹ thuật, tầng hầm nhé
Lưu ý:Có sự khác nhau giữa việc tính diện tích sàn của quy hoạch kiến trúc với tính diện tích sàn của Sở Xây dựng khi cấp phép [có tính cả mái tum thang, sàn kỹ thuật, …]
Trên đây là bài viết của GKG chia sẻ về Hệ số sử dụng đất ? Cách tính sử dụng đất ? Mong rằng bài viết này sẽ giúp ích cho các bạn trong việc tính được hệ số sử dụng đất.
Bất động sản sắp triển khai 5/2020
Gem Sky World là dự án đất nền với qui mô 92 ha do Đất Xanh Group triển khai có có vị trí mặt tiền quốc lộ 51 xã Long Đức, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
Dự án Gem Sky World kế bên ngay sân bay quốc tế Long Thành và song song với cao Tp.HCM – Long Thành- Dầu Giây và giáp giới với tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu. Với vị trí đắc địa tại Đồng Nai, khi kết nối dễ dàng tới các tuyến giao thông huyết mạch liên vùng và quốc tế; cùng theo với đây chính là các trung tâm công nghiệp lớn; cửa ngõ giao thương liên vùng Tp.HCM – Đồng Nai – Bà Rịa Vũng Tàu, Gem Sky World Đồng Nai đang và sẽ lôi kéo lượng lớn chuyên gia trong và ngoài nước đến sinh sống và làm việc. Nơi đây đang mở ra những cơ hội kinh doanh cho các nhà đầu tư trong các ngành thương mại, dịch vụ, lưu trú, logistics…
Xem ngay chính sách, bảng giá ngày mở bán để được chọn lô đẹp nhất tại đây: dự án Gem Sky World