Việc sử dụng đất vườn liền kề đất ở hiện nay tương đối phổ biến. Điều mà người dân thắc mắc là vậy khi bị thu hồi, giá đền bù đất vườn liền kề đất ở thế nào?
Thế nào là đất vườn liền kề đất ở?
Trước khi tìm hiểu về giá đền bù đất vườn liền kề đất ở, cần hiểu rõ thế nào là đất vườn liền kề đất ở. Hiện nay Luật Đất đai không có quy định cụ thể về đất vườn liền kề đất ở.
Tuy nhiên, theo cách hiểu phổ biến, đất liền kề là diện tích đất tiếp giáp với đất thổ cư trong thửa đất có nhiều loại đất khác nhau. Về mặt pháp lý đất liền kề không có ranh giới cụ thể, do đó việc xác định còn gặp nhiều khó khăn.
Còn đối với đất vườn, căn cứ vào thực tiễn sử dụng đất có thể hiểu đất vườn là đất sử dụng để làm vườn, trồng cây hàng năm. Trước đây, theo Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC ban hành hệ thống biểu mẫu thống kê đất đai phục vụ công tác kiểm kê đất đai năm 2000 có nhắc đến đất vườn như sau:
“Đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.”.
Từ các quy định nêu trên có thể hiểu đất vườn liền kề đất ở là loại đất được sử dụng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng xen kẽ cây hàng năm với cây lâu năm trong cùng thửa đất hoặc xen kẽ với phần diện tích đất ở trong cùng thửa đất ở.
Đất vườn liền kề đất ở là đất được dùng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng xen kẽ [Ảnh minh họa]
Giá đền bù đất vườn liền kề đất ở khi bị thu hồi như thế nào?
Để xác định giá đền bù đất vườn liền kề đất ở cần xác định diện tích đất vườn liền kè này là đất nông nghiệp hay đất ở.
Theo đó, khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai 2013 quy định đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở. Cụ thể, thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, kể cả thửa đất trong và ngoài khu dân cư thuộc các trường hợp sau:
- Thửa đất hiện đang có nhà ở và vườn, ao;
- Thửa đất mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất có thể hiện nhà ở và vườn, ao nhưng hiện trạng đã chuyển hết sang làm nhà ở.
Như vậy, trường hợp đất vườn liền kề đất ở và trong đó có nhà ở hoặc trên Sổ đỏ có ghi nhận phần diện tích đất vườn liền kề [đã chuyển sang đất ở] thì được xác định là đất ở. Ngược lại, nếu chỉ liền kề đất ở nhưng không có nhà ở trên đất thì được xác định là đất nông nghiệp. Khi đó, giá đền bù đất vườn liền kề đất ở được xác định như sau:
- Trường hợp đất vườn liền kề đất ở là đất nông nghiệp:
Theo quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai và Điều 18 Nghi định 44/2014/NĐ-CP [được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP], khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án thì giá đất làm căn cứ bồi thường là giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Khi đó, đối với trường hợp sử dụng đất nông nghiệp đúng mục đích, giá đất làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ được xác định trên cơ sở giá đất nông nghiệp theo địa bàn quận, huyện, thị xã được quy định tại bảng giá đất ban hành tại thời điểm thu hồi.
Cách tính giá đền bù như sau:
Giá đất bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp = Hệ số điều chỉnh giá đất x Giá đất theo Bảng giá đất
Xem chi tiết: Tra cứu Giá đất nông nghiệp tại 63 tỉnh thành
- Trường hợp đất vườn liền kề đất ở được xác định là đất ở:
Cũng theo điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đền bù đất vườn liền kề đất ở khi bị thu hồi được tính như sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá [01m2] = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất [hệ số K]
Đến nay vẫn có nhiều người chưa phân biệt được đất vườn và đất trồng cây lâu năm. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn phân biệt rõ hai loại đất này.
Đất vườn là gì?
Luật pháp không quy định thế nào là đất vườn. Còn theo hướng dẫn lập biểu kèm theo Quyết định số 507/1999/QĐ-TCĐC ngày 12.10.1999 của Tổng cục Địa chính ban hành hệ thống biểu mẫu thống kê diện tích đất đai sử dụng thống nhất trong cả nước quy định:
Đất vườn tạp là: "Diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại".
Đất trồng cây lâu năm là gì?
Đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp. Cũng theo quyết định trên, đất trồng cây lâu năm là:
"Là diện tích đất chuyên trồng các loại cây công nghiệp, cây ăn quả, cây lâu năm khác kể cả trong và ngoài khu dân cư, có thời gian sinh trưởng trên một năm mới được thu hoạch sản phẩm và đất vườn ươm cây giống nông nghiệp lâu năm.
Tạm quy ước đất trồng chuối, dứa [thơm], nho, thanh long cũng thống kê ở chỉ tiêu này".
Điểm khác biệt giữa đất vườn và đất trồng cây lâu năm?
Điểm khác biệt lớn nhất của hai loại đất này chính là mục đích sử dụng. Đất vườn khác đất trồng cây lâu năm là vừa có thể trồng cây lâu năm lại có thể trồng cây hàng năm.
Còn đất trồng cây lâu năm, chỉ được trồng những loại cây chỉ cần trồng một lần nhưng sinh trưởng và thu hoạch trong nhiều năm.
Điểm giống nhau của hai loại đất này đó là chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép như: xây dựng nhà ở, công trình phụ... Nếu cố tình vi phạm sẽ bị xử phạt.
Đất vườn, đất trồng cây lâu năm được bồi thường ra sao khi thuộc diện thu hồi
Trước đây, theo quy định tại Điều 21 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP: "Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 30% – 70% giá đất ở của thửa đất đó; diện tích được hỗ trợ không quá 5 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương".
Tuy nhiên hiện nay, các hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013, không có quy định về việc hỗ trợ đối với đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở.
Đối với đất trồng cây lâu năm, khi Nhà nước thu hồi đất, hộ gia đình, cá nhân được đền bù về đất trồng cây lâu năm nếu đủ điều kiện được đền bù theo quy định.
Đồng thời, diện tích đất bồi thường, giá đất bồi thường được xác định cụ thể tại địa phương do Uỷ ban nhân dân [UBND] cấp tỉnh quyết định, tuỳ thuộc vào từng thời điểm.
Đất vườn tạp thuộc loại đất gì?
Từ đó, có thể khẳng định rằng đất vườn tạp thuộc nhóm đất nông nghiệp. Thêm vào đó, thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 đã quy định việc phân loại đất và gắn ký hiệu đối với từng mục đích sử dụng đất.
Đất vườn ao là loại đất gì?
Như vậy, theo các quy định nêu trên thì: Đất vườn, ao có các tiêu chí: Phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở và thuộc nhóm đất nông nghiệp. Phần diện tích còn lại theo Khoản 6, Điều 106 Luật Đất đai là đất nông nghiệp.
Đất thổ cư và đất vườn khác nhau như thế nào?
+ Đất vườn: Mục đích chính của đất vườn là sử dụng để trồng cây lâu năm hoặc hoa màu. Loại đấy này có thể liền kề cùng thửa với đất ở hoạch tách riêng thành từng thửa. + Đất thổ cư: Loại đất thực hiện với mục đích chính là xây dựng nhà để ở, dùng để làm vườn, trồng trọt, chăn nuôi khi chủ sở hữu chưa muốn xây nhà để ở.
Đất thổ vườn ký hiệu là gì?
Theo Bản đồ 299 lập theo Chỉ thị số 299-TTg năm 1980 thì ký hiệu "T" là đất thổ cư gồm đất ở và đất vườn, ao.