Việc mua bán đất đai nói chung và ruộng đất nói riêng đã diễn ra từ rất lâu, tuy nhiên trong các nền kinh tế khác nhau hiện tượng này mang bản chất kinh tế khác nhau. Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, đất đai là một tư liệu sản xuất, song việc mua bán đất đai trong nền kinh tế này [đất đai được thể hiện ra với tư cách điều kiện sinh tồn] là mua bán điều kiện sinh tồn. Còn trong nền kinh tế hàng hóa, đất đai vẫn là tư liệu sản xuất, song việc mua bán nó là mua bán yếu tố cấu thành của sản xuất hàng hóa, đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt. Hàng hóa đất đai và thị trường hàng hóa đất đai có những đặc điểm chủ yếu sau:
Thứ nhất, đất đai không thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác như những hàng hóa khác. Cung về đất đai thường bị khống chế bởi điều kiện tự nhiên. Cung ở nơi này không thể đáp ứng cho cầu ở nơi kia và ngược lại. Vì vậy, quan hệ cung - cầu về đất đai mang tính đặc thù, tính địa phương rất rõ. Quan hệ cung - cầu này không hoàn hảo như các hàng hóa khác. Thị trường đất đai cũng mang tính địa phương rõ rệt, đồng thời có sự khác biệt về thị trường các loại đất khác nhau. Thị trường đất đai không chỉ phụ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế - xã hội, mà phụ thuộc rất nhiều vào chính sách đất đai. Thị trường đất đai cũng không hoàn hảo như các thị trường khác - đó là một thị trường đặc biệt.
Thứ hai, đối với đất nông nghiệp, gắn với đất đai canh tác là vấn đề lao động. Lao động trong nông nghiệp gắn với thời vụ. Do đó, quan hệ cung - cầu lao động trong nông nghiệp cũng không hoàn hảo, không thể di chuyển tương đối ổn định, lâu dài như lao động công nghiệp, dịch vụ Quan hệ lao động - đất đai trong nông nghiệp cũng mang tính đặc thù, tính khu vực rõ rệt.
Thứ ba, giá trị của đất đai [được biểu hiện thông qua giá cả] có một đặc tính khác các loại hàng hóa khác, nó không đơn thuần là lượng lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa [như các hàng hóa khác], mà giá trị của đất đai còn phụ thuộc vào các yếu tố tự nhiên khác như:
- Độ phì tự nhiên;
- Độ phì nhân tạo [do sức lao động của con người đầu tư vào];
- Khả năng mở rộng công năng và khả năng sinh lời gắn với điều kiện địa lý, giao thông, trình độ của nền sản xuất hàng hóa;
- Vào công năng thực [tức mục đích sử dụng] mà nó được quy định.
Với tư cách là tư liệu sản xuất hàng hóa, giá trị của đất đai không chuyển dần sang cho sản phẩm cho đến hết như các tài sản cố định khác. Ở đây, đất đai với tư cách là tư liệu sản xuất [nhất là trong sản xuất nông nghiệp], trong mỗi chu kỳ sản xuất con người đầu tư lao động sống vào đó cùng với các vốn khác. Khi kết thúc chu kỳ sản xuất, một phần vốn đầu tư đó [kể cả lao động sống] chuyển thành giá trị hàng hóa nông sản, song một phần còn lưu lại trong ruộng đất [ở độ phì, ở trạng thái của đất đai...] để nó vẫn còn là tư liệu sản xuất. Chính vì vậy, tư liệu sản xuất đất đai này tồn tại từ chu kỳ sản xuất này sang chu kỳ sản xuất khác, từ đời này sang đời khác. Thậm chí, khi có chế độ canh tác tốt, giá trị của nó còn tăng lên chứ không bị chi phối của quy luật hao mòn hữu hình và vô hình như các tư liệu sản xuất khác.
Đất đai được sử dụng trong nhiều mục đích khác nhau [dù cùng một loại đất, một thửa đất], do đó giá trị [hay giá cả] còn phụ thuộc vào mục đích sử dụng mà người ta quy định cho nó [theo chế độ quản lý]. Đây cũng là một thuộc tính không hoàn hảo của hàng hóa đất đai. Đất nông nghiệp sẽ có quan hệ cung - cầu khác, giá cả khác so với các đất khác. Nếu cho phép chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nó sẽ có quan hệ cung - cầu khác, giá khác.
Đất đai sử dụng cho sản xuất nông nghiệp nói chung thường cho lợi nhuận thấp, tốc độ quay vòng vốn đầu tư chậm, chịu nhiều rủi ro. Do vậy, giá đất nông nghiệp thường thấp hơn các loại đất khác; thị trường đất nông nghiệp ít biến đông hơn số với thị trưởng đất xây dựng. Quan hệ cung - cầu đất nông nghiệp có sự thay đổi chậm hơn, nó phụ thuộc chủ yếu vào mức độ phát triển của nền nông nghiệp hàng hóa và nhịp độ rút bớt lao động cũng như số hộ ra khỏi nông nghiệp chuyển sang công nghiệp và dịch vụ.
Chế độ sở hữu và cơ chế quản lý đất đai ảnh hưởng một cách mạnh mẽ đến tính chất hàng hóa của tư liệu sản xuất đặc biệt đất đai. Sự can thiệp, tham gia trực tiếp của Nhà nước vào quan hệ sở hữu đất đai như: quy hoạch vùng sản xuất gắn với mục đích sử dụng đất, quy định quy mô đất đai của các chủ thể sử dụng đất, quy định thời hạn sử dụng đất, quy định các loại thuế về sử dụng đất, quy định khung giá đất, quy định các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [hay sở hữu đất]... sẽ làm cho tính chất hàng hóa của tư liệu sản xuất đất đai bị hạn chế hay mở rộng tới mức nào, có hiệu quả tới mức nào khi nó tham gia vào cơ chế thị trường cũng như khả năng hình thành thị trường đất đai nói riêng và bất động sản nói chung.
Đối với nước ta, luật đất đai quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, song giao cho các chủ thể sử dụng với tập hợp các quyền cụ thể và các quyền này được vận động trong điều kiện kinh tế thị trưởng. Đó là cơ sở pháp lý quan trọng để đất đai thực hiện chức năng tư liệu sản xuất hàng hóa đặc biệt của mình. Tuy nhiên, xét về bản chất, nó có những tính chất khác nhất định so với tính chất hàng hóa của đất đai trong chế độ sở hữu tư nhân, do chủ thể sử dụng đất không có đầy đủ quyền định đoạt như trong chế độ sở hữu tư nhân đầy đủ. Điều này cũng ảnh hưởng trực tiếp đến tính không hoàn hảo của thị trường đất đai.
Tại thời điểm đó, sự thay đổi trong quan niệm và cấu trúc chế độ sở hữu đất đai của nước ta như Luật đất đai năm 1993 là một bước đổi mới rất quan trọng, mang tính bản chất. Tuy nhiên, pháp luật về đất đai tại thời điểm này chưa hoàn thiện, đầy đủ cả về cơ sở pháp lý và giải pháp thực tiễn, chưa mang tính dự báo và điều chỉnh được các quan hệ đất đai mang tính lâu dài, đồng thời, tại thời điểm đó, thị trường đất đai mới mạnh nha hình thành, còn thiếu nhiều yếu tố cho nó hoạt động có hiệu quả [cơ sở pháp lý, tâm lý xã hội...] và bản thân trình độ của nền kinh tế hàng hóa nước ta còn thấp, do đó sự tác động của nó vào quan hệ đất đai nói chung, vào quan hệ ruộng đất ở nông thôn nói riêng còn chưa mạnh [trừ ở một số thành phố lớn hoặc nơi phát triển sản xuất hàng hóa cao].
Việc nắm vững các tính chất đặc thù của hàng hóa đất đai và thị trường đất đai trong điều kiện cụ thể của nước ta là rất cần thiết để có cơ chế, chính sách quản lý và điều tiết phù hợp, hiệu quả, bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của các chủ thể liên quan; tạo điều kiện cho quan hệ đất đai vận động có hiệu quả trong cơ chế thị trưởng theo hướng phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hóa, thúc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.