Tại sao giá đất lại tăng

NGUYÊN NHÂN TĂNG GIÁ BĐS VÀ GIÁ TRỊ CỦA BĐS? - ĐẦU TƯ BĐS CÁ NHÂN (PHẦN 6)

(Bài viết chia sẻ từ chuyên gia Trần Minh BĐS) 

A. NGUYÊN NHÂN TĂNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN:

Nội dung trong phần này ta bàn tiếp về nguyên nhân tăng giá bất động sản, thực ra phần này không khó, nếu anh chị đã đi nhiều nước phát triển trên thế giới như Trung Quốc, Nhật, Singapore… thì chắc đã hiểu được phần nào, những vị trí đẹp, hạ tầng giao thông phát triển, các tiện ích công cộng… bất động sản quanh đó đều có giá rất cao.

Nhà đầu tư cá nhân cần quan tâm đến nguyên nhân tăng giá bất động sản để khi mình mua tìm hiểu bất kỳ một bất động sản nào ta sẽ có dự đoán được giá có còn tăng trưởng nữa hay không? nếu bất động sản anh chị mua mà không còn nguyên nhân tăng giá thì đó là bất động sản thất bại ngay khi đầu tư, và theo tôi tóm lại có những nguyên nhân tăng giá bất động sản như sau:

+ Chính sách vĩ mô: Giống như chu kỳ bất động sản, thì một trong những nguyên nhân tăng giá của một vùng đất bất kỳ là do chính sách vĩ mô của nhà nước.

+ Thông tin quy hoạch: Các thông tin quy hoạch về dự án, công viên, chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, nâng cấp đơn vị hành chính như thành thị trấn thành thị xã, thị xã lên thành phố… đều làm tăng giá bất động sản.

+ Phát triển cơ sở hạ tầng: Hạ tầng chính là nguyên nhân rất quan trọng trong việc tăng giá bất động sản, anh chị có thể nhớ lại giá đất Sapa hay Quảng Ninh trước khi có cao tốc! Quy Nhơn, Phú Quốc trước khi mở rộng sân bay! Nếu sau này có tàu điện siêu tốc nữa thì giá bất động sản cũng sẽ tăng với các vùng đất được kết nối.

+ Do chủ đầu tư, Môi giới tạo sóng: Các chiều trò bán hàng của chủ đầu tư thì nhiều anh chị không lạ gì, một trong những nguyên nhân tăng giá chính là cho chủ đầu tư tăng giá, môi giới tạo sóng để bán hàng.

+ Ngoài ra còn rất nhiều nguyên nhân tăng giá khác như các yếu tố liên quan đến phong thủy tốt, ô vị trí đẹp, gần chợ, đường đường, được quy hoạch đẹp, có sự khan hiếm, xung quanh nhiều người giàu có nổi tiếng... cũng làm cho bất động sản tăng giá.
 

B. BẤT ĐỘNG SẢN CÓ 2 GIÁ TRỊ 

1. Giá trị tăng giá:

Mua để tăng giá, giá tăng do nhiều ngân nhân như quy hoạch vùng, hạ tầng đường xá, gần công trình lớn, thay đổi đơn vị hành chính, tăng do nhóm thao túng tạo sóng...
Bất động sản tăng giá như mấy năm vừa rồi tại Nha Trang, Đà Nẵng, hay ngay Hà Nội như khu thấp tầng Vinhomes Ocean Park, shophouse bán chênh... đây là điều rủi ro cho nhà đầu tư hay người mua khi chưa có giá trị sử dụng ngay, chưa biết thế nào mà giá đã tăng?

2. Giá trị sử dụng:

Đây là cốt lõi của bất động sản, nếu bất động sản có giá trị sử dụng cao thì giá sẽ tăng và giữ giá ổn định, như trên phố cổ HN ấy, bất động sản có vị trí đẹp, khan hiếm, ... ở thoải mái hay kinh doanh gì cũng ra tiền thì giá sẽ liên tục tăng qua thời gian, không đột biến nhưng cực ổn định.

Ví dụ: Nha Trang, Đà Nẵng những năm vừa rồi là sốt đất giá tăng rất cao, ĐN phân lô mọi nơi đến hết cả đất, dân ĐN nếu để tự sinh 10-15 năm nữa không lấp đầy được!!! Và người Hà Nội, dân đầu tư các nơi mua rất nhiều, giá được đẩy giá lên 30-40tr/m2 đất nền, và khi cuối chu kỳ giảm giá 50-60% giá giảm bởi không có giá trị sử dụng thực tế.

Theo phân tích của tôi hiện nay nhà đầu tư hay người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến phần “giá trị tăng giá” và bị sập bẫy bởi viễn cảnh đẹp đẽ trong tương lai, và bị làm sóng khiến mua phải những bất động sản tăng quá giá trị sử dụng thực tế.

Đây cũng là lý do tại sao; nhiều người có mua xong đến khi nhận nhà bán lỗ.

(Theo Trần Minh BĐS)

Tham khảo thêm:

Bài viết chưa đáp ứng thông tin bạn đang tìm kiếm ?

Hãy để lại câu hỏi cần tư vấn cho Chợ Đất !

Hoặc gõ vào ô tìm kiếm dưới đây:

Tham khảo thêm các bài viết tư vấn mới về bất động sản tại đây

Xem thêm các tin tức hot về thị trường bất động sản tại đây

Thân mời bạn đọc có ý kiến hoặc bài viết chia sẻ xin gửi về hòm thư Email: nhé.

Tham khảo thêm: Cơ hội đầu tư đất nền nhà phố biển khu dân cư Long Hải - Bà Rịa Vũng Tàu

Do quá trình hình thành các đô thị mới, nguồn cung thiếu hụt, dòng tiền tìm nơi trú ẩn an toàn và sự kỳ vọng vào gói kích cầu là nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng khắp nơi.

Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) vừa có báo cáo về thị trường bất động sản quý I. Theo đó, đơn vị này đánh giá trong khi các ngành kinh doanh, dịch vụ nhìn chung gặp nhiều rủi ro, đặc biệt sau những sự kiện về địa chính trị, bất động sản Việt Nam vẫn là thị trường thu hút dòng tiền đáng kể.

"Bất động sản cũng vươn lên vị trí số 2 (năm 2021 bất động sản đứng vị trí thứ 3) thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, đạt gần 600 triệu USD. Giá trị thị trường mua bán, sáp nhập (M&A) bất động sản quý I cao nhất 5 năm, theo báo cáo về thị trường vốn đầu tư quý I của Cushman & Wakefield", VARS cho hay.

Ghi nhận trong 3 tháng đầu năm, giới doanh nghiệp bất động sản đã chi gần 1 tỷ USD để thâu tóm các dự án, gần bằng con số ghi nhận được suốt cả năm 2017, 2018. Quý I cũng chứng kiến tình trạng sốt đất cục bộ tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường...

Theo VARS, giá bất động sản liên tục tăng bất chấp Covid-19 do quá trình hình thành các đô thị mới đang dẫn dắt quá trình tăng giá. Đồng thời nguồn cung thiếu hụt, các dòng tiền tìm nơi trú ẩn an toàn và sự kỳ vọng vào gói kích cầu cũng là nguyên nhân khiến thị trường nhà, đất nhiều nơi thiết lập mặt bằng giá mới.

Tuy nhiên, thị trường đang có dấu hiệu xuất hiện bong bóng giá cục bộ. Giá nhà tăng nhưng thanh khoản thấp. Để giữ cho thị trường ổn định, cơ quan quản lý Nhà nước đang tập trung củng cố cơ chế, hành lang pháp lý, chính sách tín dụng...

Các khu đô thị vùng ven đang được nhiều nhà phát triển bất động sản hướng đến. Ảnh: Quỳnh Danh.

Nhận định xu hướng phát triển thị trường bất động sản một số địa phương, Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết tại Hà Nội, nguồn cung nhà ở khan hiếm do tốc độ phê duyệt dự án chậm. Khoảng 80% các sản phẩm chào bán là hàng tồn kho. Giá chung cư ổn định hoặc tăng nhẹ, trong khi giá nhà đất tăng mạnh 20-30%. Các đợt sốt đất nền cục bộ cũng diễn ra tại các huyện ngoại thành, đặc biệt những huyện có thông tin lên quận.

Tại khu vực phía Nam, cơ quan này cho biết Long An, Đồng Nai là ngôi sao mới trong xu hướng đầu tư bất động sản hiện nay. "Trong khi khu đông dẫn dắt nguồn cung căn hộ, nhà phố, biệt thự thì các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, quận 9 (cũ) dẫn dắt nguồn cung đất nền. Song nguồn cung cao hơn nhu cầu và mức giá cũng ghi nhận tăng", VARS đánh giá thị trường tại TP.HCM.

Cơ quan này cho rằng việc siết chặt điều kiện kinh doanh bất động sản, bắt buộc phải sử dụng mẫu hợp đồng chung hay tăng mạnh mức phạt với các vi phạm là những chính sách mới sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản năm 2022.

Dự báo về thị trường bất động sản trong năm 2022, VARS dự kiến nguồn cung mới sẽ tăng so với 2021. Tăng trưởng chung cả thị trường sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn bởi các cơ chế, chính sách phân khúc cao cấp và đất nền vẫn sẽ có sức hấp thụ tốt, do phù hợp hơn với nhu cầu tài sản trú ẩn. Tương ứng là giá khu vực này sẽ tiếp tục tăng, tuy có thể không còn mạnh như giai đoạn trước.

"Giá căn hộ bình dân và có thể cả trung cấp sẽ tăng chậm hơn, để duy trì lượng hấp thụ. Bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản du lịch sẽ là điểm sáng hấp dẫn đầu tư của năm 2022, với vai trò tiên phong trong thúc đẩy đô thị hóa", cơ quan này dự báo.

Giá các phân khúc trên thị trường bất động sản đều tăng

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản quý 1 năm 2022, giá giao dịch bất động sản để bán bình quân toàn thị trường đều ở trong xu hướng tăng. Cụ thể, tại 8 địa phương là: Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai, Khánh Hòa, Bà Rịa - Vũng Tàu. Một số loại hình bất động sản tại một số địa phương tăng giá khá cao trong tháng 3. Giá bất động sản cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM cũng tăng nhẹ.

Tại Hà Nội, căn hộ chung cư tăng 1,53%; nhà ở riêng lẻ tăng 2,24%; đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 2,85%. Tại TP.HCM, căn hộ chung cư tăng 2,48%; nhà ở riêng lẻ tăng 2%; đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 3,6%.

Loại hình đất và đất nền dự án có mức độ quan tâm tăng mạnh ở nhiều tỉnh, thành.

Báo cáo thị trường quý 1 năm 2022 của Batdongsan.com.vn cho thấy, quý 1 năm 2022, loại hình đất và đất nền dự án có mức độ quan tâm tăng mạnh ở nhiều tỉnh, thành.

Theo đó, tại miền Bắc, giá rao bán đất, đất nền ở miền Bắc tiếp tục tăng cao. Cụ thể, giá rao bán đất thổ cư ở Bắc Giang tăng 35%, theo sau là Hải Phòng tăng giá 29% so với trung bình năm 2021. Các tỉnh khác như Bắc Ninh, Quảng Ninh lần lượt ghi nhận giá đất đội lên 16 và 20%.

Còn tại Hà Nội, giá rao bán đất nền tại huyện Chương Mỹ tăng 74% so với năm 2021, là mức tăng cao nhất khu vực miền Bắc, đồng thời cao nhất cả nước. Các huyện khác thuộc Hà Nội như Đông Anh tăng 20%, Gia Lâm tăng 21%, Quốc Oai tăng 26% so với năm 2021.

Tại khu vực miền Trung, giá rao bán đất nền cũng ghi nhận tăng so với năm ngoái, trong đó, Thanh Hóa tăng 35%, Khánh Hòa tăng 26% và Bình Thuận tăng 13%. Bên cạnh giá bán đất nền biến động mạnh, các tỉnh Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đà Nẵng có lượng người dùng online tìm kiếm đất nền tăng lần lượt là 41%, 35% và 32%.

Khu vực miền Nam, đất nền TP.HCM sôi động ở các vùng ven. Mức độ quan tâm đất nền ở Củ Chi (TP.HCM) tăng 25%, Bình Chánh tăng 10%. Khu Đông Nam Bộ cũng xảy ra tình trạng giá đất tăng trong những tháng đầu năm. Trong khi, giá đất nền tại Đồng Nai chỉ tăng 7%, Tây Ninh tăng 12%...

Nhà đầu tư mới lãi trên giấy khi tính thanh khoản thấp

Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, thời kì này chủ yếu là “sốt đất tâm lý”. Bởi lẽ, nhà đầu tư luôn muốn đón đầu thị trường, muốn tập trung vào những khu vực được dự báo tăng trưởng tốt, có tiềm năng phát triển.

Tuy nhiên, trên thực tế thì hầu hết những thông tin về khu vực được dự báo là tiềm năng đều là những thông tin bên lề. Vì vậy, các nhà đầu tư nếu bị lôi kéo vào các khu vực, phải mua đất với giá đỉnh rồi không thanh khoản được. Có thể thấy, thị trường bất động sản một số nơi đã xuất hiện tình trạng “lãi trên giấy”, tức giá chào bán tăng cao nhưng lại khó tìm người mua.

Thị trường bất động sản một số nơi đã xuất hiện tình trạng “lãi trên giấy”, tức giá chào bán tăng cao nhưng lại khó tìm người mua.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn nhận định, mặc dù giá bất động sản tăng lên, nhưng tính thanh khoản chưa hẳn sẽ tỷ lệ thuận, vì phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Do đó, các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần lưu ý hai khía cạnh: Khảo sát mặt bằng giá ở các khu vực, bởi giá bất động sản ở miền Bắc nhiều nơi đã tăng 3 - 5 lần trong thời gian qua và giá giữ ở mức cao, khó thanh khoản; sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư đang có xu hướng từ miền Bắc vào miền Trung.

Ngoài ra, tình hình lạm phát biến động trượt giá làm giá bất động sản tiếp tục tăng lên, tác động tiêu cực đến thanh khoản của thị trường, nơi vốn không có hàng rẻ, vì mọi thứ đều bị đẩy giá lên đỉnh điểm.

Bên cạnh những nguyên nhân thị trường, giá nguyên liệu đầu vào của bất động sản tăng cũng tác động nhiều lên thị trường. Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam thông báo, trong quý 1 năm 2022, giá sắt thép đã tăng đến 40% chỉ trong vài tháng. Hầu hết các vật liệu xây dựng bao gồm cả xi măng, cát, đá, nhôm, kính... đều có giá cả leo thang.

Những biến động về giá cả vật liệu đầu vào đã tác động tiêu cực tới hoạt động sản xuất kinh doanh của những nhà thầu xây dựng. Hiện nay, nhiều nhà thầu rất khó tìm được dự án phù hợp, thậm chí không dám nhận việc vì lo sợ khả năng đối mặt với tình trạng giá bán vật liệu xây dựng liên tục tăng cao. Như vậy, giá bán sản phẩm nhà ở tăng nhanh./.