Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ vào Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải bảo đảm các điều kiện sau:
- Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày 1.3.2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết.
- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận [sổ đỏ, sổ hồng].
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện.
- Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Thủ tục mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Bước 1: Lập hợp đồng mua bán nhà ở
Theo Khoản 1 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, các bên liên quan thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà.
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm các nội dung chính như:
- Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
- Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.
- Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Giải quyết tranh chấp.
- Các thỏa thuận khác.
Theo đó, hợp đồng được lập thành 7 bản [3 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 1 bản nộp cho cơ quan thuế, 1 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 1 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu, 1 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực].
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực
Đối với hộ gia đình, cá nhân thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm:
- 7 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
Cùng với việc gia tăng nhu cầu; chính sách đầu tư và phát triển nhà ở tại Việt Nam đang được mở rộng. Hoạt động kinh doanh nhà đất, nhất là nhà ở hình thành trong tương lai trở nên sôi động. Quy định pháp luật ngày càng siết chặt hơn đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư có thể mở bán dự án nếu có đầy đủ: thủ tục pháp lý; hạ tầng cơ bản, văn bản thông báo, hợp đồng giao dịch. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa nắm rõ các ” Điều kiện để được bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với chủ đầu tư”. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi nhé.
Lịch tư vấn pháp luật miễn phí
Câu hỏi: Chào Luật sư. Hiện nay ba tôi đang hợp tác với một người bạn để xây dụng 1 căn chung cư mini để bán cho dan văn phòng. Tôi muốn hỏi để bán những căn chung cứ đó thì ba tôi cần phải đáp ứng đủ các điều kiện thế nào ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Để giải đáp thắc mắc của mình, mời bạn tham khảo bài viết dứng đây nhé.
Căn cứ pháp lý
Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai
“Nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai là nhà; công trình đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu và đưa vào sử dụng”. Chiếu theo quy định Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Hiểu đơn giản, nhà ở, công trình hình thành trong tương lai là một loại tài sản chưa sẵn có. Chúng sẽ được xây dựng, bàn giao trong tương lai.
Trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật; về xây dựng [nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng]; thì chưa đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt; có hệ thống phòng cháy, chữa cháy [nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy].
Hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không hề vi phạm pháp luật. Hình thức này được quy định rõ ràng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2016.
Các quy định này đồng nghĩa với việc; luật pháp đồng ý cho các chủ đầu tư sử dụng một kênh huy động vốn. Tạo thuận lợi cho dự án có nguồn thu, phục vụ quá trình xây dựng, tạo lập nhà ở.
Nói cách khác, luật không yêu cầu dự án phải hoàn thành hạ tầng 100% trước khi mở bán. Người mua cũng sẽ được hưởng mức giá ưu đãi và có thêm thời gian chuẩn bị tài chính.
Tuy nhiên, việc mua nhà hình thành trong tương lai cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì vậy người mua không tìm được chủ đầu tư uy tín.
Điều kiện để được bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với chủ đầu tư
Hiện nay, chính sách pháp luật ngày càng siết chặt hơn; đối với những dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Các điều kiện để chủ đầu tư có thể mở bán dự án bao gồm:
Thủ tục pháp lý
Để đảm bảo lợi ích của các bên, pháp luật đã đưa ra một “hàng rào” pháp lý cần thiết. Cụ thể, tại điều 55,56 Luật kinh doanh bất động sản 2014; và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP yêu cầu chủ đầu tư; cần có các giấy tờ về quyền sử dụng đất, thiết kế thi công; hồ sơ dự án đã được phê duyệt.
- Có giấy phép xây dựng.
- Có đầy đủ hồ sơ dự án.
- Thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đồng thời, chủ đầu tư cần cung cấp văn bản nghiệm thu; việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng theo tiến độ thi công.
Đối với nhà chung cư/tòa nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu; hoàn thành xong phần móng của tòa nhà.
Đối với nhà ở liền kề/thấp tầng thì phải có biên bản nghiệm thu; về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án.
Công văn của Sở Xây dựng gửi Chủ đầu tư xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai; được phép bán. Trong Công văn sẽ nêu rõ số lượng nhà ở đủ điều kiện bán.
Chủ đầu tư còn phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực; thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho Chủ đầu tư đối với khách hàng; khi Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Khi ký kết Hợp đồng mua bán, Chủ đầu tư phải gửi kèm một bản sao hợp đồng bảo lãnh; cho khách hàng.
Hạ tầng cơ bản
Trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có thêm 02 điểm đáng chú ý; có hiệu lực từ tháng 7/2015, gồm:
+ Trường hợp là nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp xây mục đích để ở; phải hoàn thành xong phần móng [cùng văn bản nghiệm thu] mới được mở bán.
+ Theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP trước kia, chủ đầu tư sẽ được huy động 20% giá trị căn hộ; khi chưa có móng. Nhưng từ năm 2015, nếu chưa hoàn thiện móng mà muốn huy động vốn; chủ đầu tư phải ký hợp đồng hợp tác đầu tư với khách hàng.
Với trường hợp trên, chủ đầu tư nhận vốn góp phải trả bằng lãi suất. Không được tính vào giá trị căn hộ.
Văn bản thông báo
Trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần tuân thủ quy định; tại Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Trong đó, người bán phải soạn thảo văn bản thông báo; gửi tới cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc cung cấp điều kiện nhà bán.
Trong thời gian 15 ngày sau khi nhận được thông báo. Cơ quan này sẽ gửi văn bản cho chủ đầu tư; về việc nhà ở có đủ điều kiện mở bán hay không.
Hợp đồng giao dịch
Hợp đồng giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai; được ký trên cơ sở tự nguyện giữa 02 bên. Trong đó, bên bán sẽ cam kết bàn giao nhà ở đúng thời hạn. Bên mua sẽ thực hiện thanh toán theo tiến độ thi công.
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng có sự khác biệt so với thông thường. Trong đó, lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị. Những lần tiếp theo sẽ dựa trên tiến độ thi công nhưng không vượt 70% giá trị hợp đồng.
Tổng thanh toán trước bàn giao nhà không quá 50% giá trị hợp đồng. Nếu bên bán có sự góp vốn đầu tư nước ngoài. Trường hợp bên bán chưa cấp được Giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở; không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Hợp đồng cần tuân thủ Điều 18, 53, 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Có thể bổ sung điều khoản do sự thỏa thuận của 02 bên. Nhưng không được vi phạm pháp luật và có công chứng đầy đủ.
Những điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ dành cho chủ đầu tư; mà người mua cũng nên nắm rõ. Việc tuân thủ những yêu cầu pháp lý là nền tảng giúp người bán và người mua giao dịch.
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “ Điều kiện để được bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với chủ đầu tư ”. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo hồ sơ ngừng kinh doanh; Thủ tục xin hợp pháp hóa lãnh sự ; Cấp phép bay flycam; thành lập công ty; xác nhận tình trạng hôn nhân; đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh; dịch vụ hợp pháp hóa lãnh sự hà nội của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Đóng bảo hiểm 3 năm được bao nhiêu tiền?
- Cách xin giấy nghỉ bệnh
- Nộp những giấy tờ gì để hưởng thai sản?
- Nộp giấy tờ thai sản gồm những gì?
Câu hỏi thường gặp
Nhà ở hình thành trong tương lai gồm những loại nào?
Nhà ở hình thành trong tương lai gồm:
– Nhà ở xã hội hình thành trong tương lai: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở [khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014].
– Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai: Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường [khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014]
Đối với nhà ở thương mại, việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là một hình thức huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại của chủ đầu tư.
Điều kiện chung của nhà ở hình thành trong tương lai được tham gia giao dịch là gì?
Nhà hình thành trong tương lai nói chung được tham gia giao dịch khi có các điều kiện: Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Ngoài ra, đối với các giao dịch liên quan đến nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, nhà ở thưong mại hình thành trong tương lai còn phải tuân thủ các điều kiện liên quan khác [đối với nhà ở xã hội bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014; đối với nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định về kinh doanh bất động sản].
Quy định về điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh?
– Đối tượng của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở và phải đủ điều kiện được phép đưa vào kinh doanh theo quy định Luật nhà ở 2014 và Luật kinh doanh bất động sản 2014 Với đặc điểm khác với những giao dịch về nhà ở thông thường đó là nhà ở chua được hoàn thành ở thời điểm giao kết Hợp đồng nên nhà ở hình thành trong tương lai khi tham gia giao dịch phải thỏa mãn được các điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014.