- Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản thẩm định đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
- Phương pháp so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành, và tương đối giống so với tài sản, đối tượng cần TĐG. Tiến hành phân tích giá bán/giá cho thuê của các tài sản có thể so sánh được, và làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kì sự khác nhau nào giữa chúng và tài sản mục tiêu, từ đó xác định giá trị của tài sản mục tiêu cần TĐG.
- Phương pháp này có thể sử dụng thẩm định hầu hết các loại tài sản nhưng thông thường được sử dụng thẩm định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu: mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi tài sản,…Nó có thể áp dụng cho hầu hết các loại bất động sản ngoại trừ các bất động sản đặc biệt như trạm xăng dầu, khách sạn, hay cao ốc thương mại.
2/ Nguyên tắc áp dụng:
2 Nguyên tắc quan trọng:
- Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lí trí sẽ không trả giá cao hơn cho một tài sản tương tự tài sản cũ và có cùng lợi ích.
- Nguyên tắc đóng góp; Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị tài sản.
3/ Các bước tiến hành phương pháp:
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin và giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường.
Bước 2: Thu thập kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định.
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá từ đó điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh sơ với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản thẩm định.
4/ Ưu, nhược điểm của phương pháp:
+ Ưu điểm:
- Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế nên dễ dàng thuyết phục khách hàng.
- Ít khó khăn về mặt kĩ thuật vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hay mô hình toán phức tạp mà nó dựa vào điều kiện thực tế của thị trường.
+ Nhược điểm:
- Cần phải có nhiều thông tin rõ ràng chính xác.
- Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với tài sản thẩm định. Đặc biệt trong thị trường biến động các thông tin trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn.
Theo đó, phương pháp so sáng hàng hóa dịch vụ là phương pháp định giá hàng hóa, dịch vụ căn cứ vào kết quả phân tích, so sánh giữa mức giá và các đặc điểm kinh tế, kỹ thuật ảnh hưởng lớn đến mức giá của hàng hóa, dịch vụ cần định giá với hàng hóa, dịch vụ tương tự được giao dịch trên thị trường trong nước; có tham khảo giá cả trên thị trường khu vực và thế giới [nếu có].
Phương pháp so sánh định giá hàng hóa dịch vụ [Hình từ Internet]
Khi áp dụng phương pháp so sánh hàng hóa dịch vụ thì cần so sánh dựa theo các yếu tố nào?
Căn cứ Điều 7 Thông tư 25/2014/TT-BTC quy định về các yếu tố so sánh như sau:
Các yếu tố so sánh
1. Các yếu tố để phân tích, so sánh và điều chỉnh giá là các yếu tố chủ yếu có ảnh hưởng đến giá hàng hóa, dịch vụ cần định giá gồm:
a] Mức giá giao dịch, mua bán trên thị trường trong điều kiện bình thường [không xảy ra trường hợp khủng hoảng kinh tế, thiên tai, địch họa, hỏa hoạn, dịch bệnh] của hàng hóa, dịch vụ tương tự gắn với thời gian, điều kiện giao dịch [điều kiện thị trường, điều kiện mua bán, giao nhận, thanh toán, tỷ giá, chỉ số giá tiêu dùng,...] và chính sách của Nhà nước có tác động đến giá hàng hóa, dịch vụ.
b] Các đặc tính cơ bản của hàng hóa, dịch vụ như: các đặc điểm, thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu của hàng hóa, dịch vụ, tình trạng sử dụng, chất lượng, nguồn gốc xuất xứ, thời gian sản xuất, thời gian sử dụng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng và các thông số so sánh khác có liên quan.
...
Từ quy định trên thì khi áp dụng phương pháp so sánh hàng hóa dịch vụ để định giá thì cần dựa vào các yếu tố sau:
- Mức giá giao dịch, mua bán trên thị trường trong điều kiện bình thường [không xảy ra trường hợp khủng hoảng kinh tế, thiên tai, địch họa, hỏa hoạn, dịch bệnh] của hàng hóa, dịch vụ tương tự gắn với thời gian, điều kiện giao dịch [điều kiện thị trường, điều kiện mua bán, giao nhận, thanh toán, tỷ giá, chỉ số giá tiêu dùng,...] và chính sách của Nhà nước có tác động đến giá hàng hóa, dịch vụ.
- Các đặc tính cơ bản của hàng hóa, dịch vụ như: các đặc điểm, thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu của hàng hóa, dịch vụ, tình trạng sử dụng, chất lượng, nguồn gốc xuất xứ, thời gian sản xuất, thời gian sử dụng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng và các thông số so sánh khác có liên quan.
Phương pháp so sánh hàng hóa dịch vụ để định giá có bao nhiêu bước thực hiện?
Căn cứ Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTC quy định về các bước cơ bản tiến hành định giá theo phương pháp so sánh như sau:
Các bước cơ bản tiến hành định giá theo phương pháp so sánh
Bước 1. Xác định tổng quát về hàng hóa, dịch vụ cần định giá [số lượng, chủng loại, đặc điểm và các thông số kinh tế - kỹ thuật chủ yếu, thời gian sử dụng, thực trạng tại thời điểm định giá và các thông tin khác]; xác định các yếu tố so sánh chủ yếu có ảnh hưởng nhiều nhất đến giá hàng hóa, dịch vụ cần định giá; Thuê tổ chức có chức năng giám định tình trạng kinh tế - kỹ thuật, chất lượng của hàng hóa, dịch vụ cần định giá [nếu cần thiết].
Bước 2. Nghiên cứu thị trường, thu thập thông tin về mức giá và các thông tin liên quan đến mức giá của hàng hóa, dịch vụ tương tự trên thị trường từ các nguồn thông tin tại Điều 7 Thông tư này; phân tích các nguồn thông tin để lựa chọn ít nhất ba [03] hàng hóa, dịch vụ tương tự làm hàng hóa, dịch vụ so sánh [nếu có]. Trường hợp không có đủ ba [03] hàng hóa, dịch vụ tương tự làm hàng hóa, dịch vụ so sánh, thì thực hiện so sánh theo số lượng thực tế thu thập được.
Bước 3. Phân tích mức giá và các thông tin liên quan của hàng hóa, dịch vụ tương tự; phân tích các yếu tố so sánh chủ yếu tác động đến giá hàng hóa, dịch vụ cần định giá.
...
Như vậy, phương pháp so sánh để định giá hàng hóa dịch vụ có 3 bước thực hiện, cụ thể như sau:
- Bước 1: Xác định tổng quát về hàng hóa, dịch vụ cần định giá [số lượng, chủng loại, đặc điểm và các thông số kinh tế - kỹ thuật chủ yếu, thời gian sử dụng, thực trạng tại thời điểm định giá và các thông tin khác]; xác định các yếu tố so sánh chủ yếu có ảnh hưởng nhiều nhất đến giá hàng hóa, dịch vụ cần định giá; Thuê tổ chức có chức năng giám định tình trạng kinh tế - kỹ thuật, chất lượng của hàng hóa, dịch vụ cần định giá [nếu cần thiết].
- Bước 2: Nghiên cứu thị trường, thu thập thông tin về mức giá và các thông tin liên quan đến mức giá của hàng hóa, dịch vụ tương tự trên thị trường từ các nguồn thông tin tại Điều 7 Thông tư này; phân tích các nguồn thông tin để lựa chọn ít nhất ba [03] hàng hóa, dịch vụ tương tự làm hàng hóa, dịch vụ so sánh [nếu có]. Trường hợp không có đủ ba [03] hàng hóa, dịch vụ tương tự làm hàng hóa, dịch vụ so sánh, thì thực hiện so sánh theo số lượng thực tế thu thập được.
- Bước 3: Phân tích mức giá và các thông tin liên quan của hàng hóa, dịch vụ tương tự; phân tích các yếu tố so sánh chủ yếu tác động đến giá hàng hóa, dịch vụ cần định giá.