1. Cơ sở pháp lý:
- Luật nhà ở năm 2014
- Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển quản lý nhà ở xã hội
2. Nhà ở xã hội là gì?Có những loại nhà ở xã hội nào?
- Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở thuộc sở hữu của các cơ quan nhà nước hoặc do các cơ quan, tổ chức cá nhân đầu tư xây dựng dành riêng cho các đối tượng đặc biệt mua hoặc thuê ở theo quy định của pháp luật. Các căn hộ này có giá rẻ hơn so với thị trường [nhà ở thương mại], đồng thời có các chính sách, điều khoản hỗ trợ nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở giá rẻ cho các hộ gia đình.
- Hiện nay, ở Việt Nam thường có hai loại nhà ở xã hội phổ biến là nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư, xây dựng và loại do các doanh nghiệp tư nhân xây dựng.
+ Đối với loại do nhà nước đầu tư, xây dựng với mục đích là nhà ở xã hội
+ Loại do doanh nghiệp tư nhân xây dựng rồi bán lại cho quỹ nhà ở xã hội, theo các hình thức đặc thù như giảm thuế VAT, giảm thuế đất,…
+ Nhà ở thương mại nhưng phải bán lại 5% cho vào quỹ nhà ở xã hội địa phương theo pháp luật hiện hành.
Liên hệ luật sư tư vấn pháp luật nhà đất 0915.27.05.27
3. Ai có thể sở hữu nhà ở xã hội theo quy định pháp luật
Nhà ở xã hội theo quy định pháp luât hiện hành thì không phải ai cũng có thể sở hữu nó. Theo đó, tại Điều 49 Luật Nhà ở quy định 10 nhóm đối tượng có thể sở hữu nhà ở xã hội, cụ thể:
“Điều 49. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
Các đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 của Luật này thì được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:
1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
3. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;
9. Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;
10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.”
4. Điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
Nếu muốn mua nhà ở xã hội ngoài phải là các đối tượng tại Điều 49 Luật nhà ở còn phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 51 Luật nhà ở, theo đó Điều 51 quy định:
“Điều 51. Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
1. Đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định sau đây:
a] Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;
b] Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này;
c] Đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Đối với đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật này thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này.
2. Đối với trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, cư trú theo quy định sau đây:
a] Có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột nát;
b] Có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa.”
- Theo quy định của Điều này, các điều kiện cần thiết để mua nhà ở xã hội như sau:
* Điều kiện cư trú
+ Đây là một trong những điều kiện tiên quyết để có thể mua nhà ở xã hội. Nếu bạn có nhu cầu mua nhà ở xã hội thì bạn phải là người có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố nơi có dự án nhà ở xã hội đó.
+ Nếu không có hộ khẩu thường trú, bắt buộc người mua nhà ở xã hội phải cung cấp được đăng ký tạm trú, có hợp đồng lao động từ 1 năm trở lên và phải tham gia bảo hiểm xã hội tại cơ quan bảo hiểm của tỉnh, địa phương nơi có dự án nhà xã hội. Trong trường hợp bạn thuộc diện tái định cư thì phải đảm bảo các điều kiện về cư trú do ủy ban nhân dân tỉnh, địa phương có dự án nhà xã hội quy định
*Yêu cầu về thu nhập
+ Vì nhà ở xã hội có giá thấp hơn so với nhà ở thương mại và có các chính sách trợ giá, hỗ trợ nên đối tượng mà nhà ở xã hội nhắm đến là người có thu nhập thấp. Đó là những người không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân hoặc thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên.
+ Đối với trường hợp hộ nghèo, cận nghèo, phải được căn cứ theo các quy định của pháp luật về diện hộ nghèo, cận nghèo.
*Gặp khó khăn về nhà ở
+ Với điều kiện này thì theo quy định Điều 51 Luật nhà ở, để được mua nhà ở xã hội bạn phải là những người đang gặp khó khăn về nhà ở. Cụ thể như sau:
+ Thuộc diện chưa có nhà ở, phải đi thuê nhà, mượn nhà hoặc ở nhờ nhà người khác. Bạn có nhà nhưng đã bị nhà nước thu hồi phục vụ cho việc giải phóng mặt bằng hoặc chẳng may chung cư bạn đang ở bị xuống cấp, bắt buộc phải thu hồi để giải tỏa, cải tạo nhưng không được đền bù bằng nhà ở hoặc đất khác.
+ Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ đất đai, nhà ở dưới mọi hình thức ở nơi sinh sống.
+ Chưa được mua, thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc chưa được mua, thuê nhà ở xã hội tại các dự án khác.
+ Phải là người chưa được tặng nhà tình thương, tình nghĩa.
Một trường hợp khác là tuy bạn đã có nhà ở thuộc sở hữu của riêng mình nhưng nhà ở quá chật chội, diện tích bình quân của hộ gia đình dưới 10m2/sàn/người và diện tích khuôn viên đất thấp hơn diện tích đất tối thiểu được phép cải tạo xây dựng theo quy định UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở.
5. Lưu ý: về việc thế chấp, chuyển nhượng nhà ở xã hội:
Căn cứ theo khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển quản lý nhà ở xã hội quy định về việc chuyển nhượng nhà ở xã hội như sau:
- Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp [trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó] và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Vì thế, theo quy đình này chủ sở hữu nhà ở xã hội không được chuyển nhượng nhà dưới mọi hình thức trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, và chỉ được phép bán lại, chế thấp hoặc cho thuê sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trên đây là chia sẻ của luật sư. Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn pháp lý về nhà đất, soạn thảo hợp đồng, giải quyết tranh chấp nhà đất, vui lòng liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây:
CÔNG TY LUẬT NHÂN HÒA
Địa chỉ: số 2 Hiệp Bình, phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, Tp.HCM
Hotline: 0915.27.05.27
Email:
Trân trọng!
Một căn nhà để an cư lạc nghiệp tại các thành phố lớn là mơ ước của các cán bộ, viên chức lâu năm, của nhiều thanh niên ngoại tỉnh mới ra trường đi làm. Thấu hiểu nhu cầu này thì Chính Phủ đã có chương trình nhà ở xã hội nhằm giúp cho những người có thu nhập thấp có thể sở hữu một căn nhà. Một chính sách mang lại kỳ vọng nhằm hiện thực hóa ngôi nhà mơ ước cho rất nhiều người dân.
Tuy nhiên thì nhiều người sẽ không biết về điều kiện mua nhà ở xã hội mới nhất hiện nay được quy định như thế nào? Các đối tượng được mua nhà ở xã hội ra sao? Những rủi ro gặp phải là gì khi giao dịch mua nhà ở xã hội?
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài: 1900.6568
1. Đối tượng được phép mua nhà ở xã hội:
Điều kiện mua nhà ở xã hội được quy định tại Điều 49 của Luật nhà ở năm 2014 quy định rõ về các đối tượng mua nhà ở xã hội bao gồm:
– Đối tượng chưa có nhà ở, đang đi thuê nhà, mượn nhà hay ở nhờ nhà người khác. Các trường hợp có nhà nhưng nằm trong diện giải phóng của nhà nước và không được đền bù, các căn hộ chung cư bị xuống cấp.v.v…
– Các đối tượng có công với cách mạng, là thương binh, liệt sỹ theo quy định của nhà nước.
– Đối tượng chưa được nhà nước giao đất theo pháp luật về quỹ đất nhà ở.
– Các đối tượng thuộc diện được tặng nhà tình nghĩa, nhà thương.
– Đối tượng có nhà ở nhưng chất chội, không đủ đáp ứng cho điều kiện sống của mình. Vì vậy, đối với các đối tượng này vẫn nằm trong chính sách và điều kiện mua nhà ở xã hội.
Xem thêm: Điều kiện bán, cách xác định giá bán và cho thuê nhà ở xã hội
– Các cán bộ, công chức, viên chức cơ quan hành chính, cơ quan Đảng, đoàn thể đang hưởng lương từ ngân sách nhà nước.
– Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; người đang làm công tác cơ yếu nhưng không phải là quân nhân hưởng các chế độ, chính sách như với quân nhân theo quy định của pháp luật.
– Công nhân, người lao động làm việc ở khu công nghiệp hay cụm công nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế hoặc khu chế xuất, khu công nghệ cao, cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp của các ngành, nghề.
– Người có thu nhập thấp, người thuộc diện nghèo tại khu vực đô thị.
– Đối tượng được bảo trợ xã hội theo quy định của pháp luật trong chính sách trợ giúp các đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi mà độc thân, hay cô đơn không nơi nương tựa.
– Đối tượng đã trả lại nhà công vụ khi hết tiêu chuẩn thuê.
– Học sinh, sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề , trường dạy nghề cho công nhân, không phân biệt công lập hay ngoài công lập.
– Hộ gia đình, các cá nhân đang thuộc diện tái định cư mà chưa được bố trí đất hoặc nhà tái định cư.
Xem thêm: Điều kiện và thủ tục cho thuê, mua bán, mua bán lại nhà ở xã hội
Trên đây là một số nhóm đối tượng được hưởng các chính sách và có quyền mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, vẫn phải tuân thủ theo các Luật nhà ở năm 2014 hiện hành. Theo đó, các hộ gia đình phải có giấy chứng nhận về thu nhập thấp tại cơ quan nơi mình đang làm việc hoặc địa bàn sinh sống. Đây là một loại giấy tờ bắt buộc trong điều kiện mua nhà ở xã hội. Chứng minh thu nhập là gia đình khó khăn, nguồn kinh tế hạn chế. Hồ sơ chứng minh đối tượng, điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội được hướng dẫn bởi Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính Phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Hồ sơ chứng minh đối tượng, điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội được quy định cụ thể như sau:
– Các đối tượng được quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2014 chưa được hưởng các chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội khi xin hỗ trợ nhà ở xã hội phải có đơn đề nghị hỗ trợ nhà ở và giấy tờ chứng minh về đối tượng, cụ thể như sau:
+ Đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2014 phải có giấy tờ chứng minh về đối tượng theo quy định của pháp luật về người có công với cách mạng, xác nhận về thực trạng nhà ở và chưa được hỗ trợ nhà ở của Nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú cấp;
+ Đối tượng quy định tại các Khoản 4, 5, 6, 7 Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2014 thì phải có giấy xác nhận của cơ quan, tổ chức nơi đang làm việc về đối tượng và thực trạng nhà ở;
+ Đối tượng quy định tại Khoản 8 Điều 49 của Luật Nhà ở thì phải có giấy xác nhận đã trả lại nhà ở công vụ do cơ quan quản lý nhà ở công vụ cấp;
+ Đối tượng quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật Nhà ở thì phải có xác nhận của cơ sở đào tạo nơi đối tượng đang học tập;
+ Đối tượng quy định tại Khoản 10 Điều 49 của Luật Nhà ở thì phải có bản sao có chứng thực chứng minh người đó có tên trong Danh sách thu hồi đất ở, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cơ quan có thẩm quyền, kèm theo giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi người có nhà, đất bị thu hồi về việc chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở tái định cư.
Xem thêm: Cơ chế hỗ trợ, ưu đãi với chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
– Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú như sau:
+ Trường hợp đối tượng đăng ký xin mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội có đăng ký hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội thì phải có bản sao có chứng thực hộ khẩu thường trú hoặc giấy đăng ký hộ khẩu tập thể tại địa phương đó;
+ Điểm a Khoản này thì phải có bản sao có chứng thực giấy đăng ký tạm trú; bản sao có chứng thực hợp đồng lao động có thời hạn từ một năm trở lên tính đến thời điểm nộp đơn hoặc hợp đồng không xác định thời hạn và giấy xác nhận [hoặc giấy tờ chứng minh] về việc có đóng bảo hiểm xã hội của cơ quan bảo hiểm tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi người đó đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Trường hợp đối tượng làm việc cho chi nhánh hoặc văn phòng đại diện tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội mà việc đóng bảo hiểm thực hiện tại địa phương nơi đặt trụ sở chính thì phải có giấy xác nhận của cơ quan, đơn vị nơi đặt trụ sở chính về việc đóng bảo hiểm.
– Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập như sau:
+ Các đối tượng quy định tại Khoản 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2014 phải có xác nhận của cơ quan, đơn vị mà người đó đang làm việc về mức thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân;
+ Các đối tượng quy định tại Khoản 4 Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2014 tự kê khai về mức thu nhập của bản thân và chịu trách nhiệm về thông tin tự kê khai. Sở Xây dựng liên hệ với Cục thuế địa phương để xác minh thuế thu nhập của các đối tượng này trong trường hợp cần thiết.
+ Các đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở phải đáp ứng điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định tại Điều 51 của Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì diện tích nhà ở bình quân dưới 10 m2/người.
Một căn hộ như ý quả là nhu cầu chính đáng với những người thu nhập thấp tại các tỉnh thành phố lớn, tuy nhiên trong cách thức phân bố những căn nhà ở xã hội lại có những điều bất thường. Theo quy định của pháp luật, chủ căn hộ phải 5 năm mới được mua đi bán lại, thế nhưng trên thực tế lại cho thấy một thị trường ngầm mua bán dạng căn hộ này vô cùng dễ dàng. Tại sao một thị trường mua bán nhà ở xã hội bất hợp pháp vẫn có thể ngang nhiên hoạt động như vậy, một phần là do cơ chế xét duyệt đối tượng mua nhà ở xã hội đang có nhiều bất cập.
Xem thêm: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội
Để được mua nhà ở xã hội, người mua cần chuẩn bị hồ sơ về tình trạng nhà ở và thu nhập hàng tháng có xác nhận của địa phương sau đó chủ đầu tư sẽ dựa trên barem để chấm trên thang điểm 100 khi Sở Xây dựng thông qua thì người có số điểm cao hơn sẽ được ưu tiên mua nhà. Tuy nhiên bất cập là ở chỗ đơn vị chấm điểm là chủ đầu tư chỉ dựa trên hồ sơ người mua đến nộp chứ không đi kiểm tra xem thông tin có chính xác hay không. Nhiều đại diện chủ đầu tư cũng thừa nhận là ngoài tầm kiểm soát.
Việc giao cho chủ đầu tư vừa bán nhà vừa chấm điểm xét duyệt là bất hợp lý, bởi chủ đầu tư chỉ quan tâm đến việc làm sao để bán được nhà, thậm chí là bán càng nhanh càng nhiều càng tốt nhưng họ lại được giao nhiệm vụ xét duyệt hồ sơ, chỉ cho những đối tượng đạt tiêu chuẩn lọt qua mặc dù những đối tượng này là hạn chế. Những bất cập về khâu xét duyệt đang làm nảy sinh lo ngại về việc liệu các hỗ trợ này có đến đúng đích hay không ? Hay nhà ở xã hội cũng đang bị đầu cơ mua bán kiếm lời giống như những loại hình khác.
2. Điều kiện để được mua nhà ở xã hội mới nhất:
Theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 thì điều kiện mua nhà ở xã hội được quy định tại Điều 51. Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội và Điều 52. Đối tượng và điều kiện thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước của Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014.
Một là, chưa có nhà thuộc sở hữu của mình hoặc đang có nhà thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích trong hộ gia đình dưới 10 m2 sàn/người hoặc là nhà tạm bợ, hư hỏng, dột nát chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà, đất dưới mọi hình thức.
Hai là, trường hợp mua nhà phải có hộ khẩu thường trú hay đăng ký tạm trú nhưng đóng bảo hiểm xã hội từ 1 năm trở lên tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có dự án phát triển căn hộ – nhà ở xã hội.
Ba là, trường hợp thuê mua nhà phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà và giá trị còn lại theo như Hợp đồng đã ký kết.
Bốn là, người thu nhập thấp chính là người không thuộc diện nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định thuế thu nhập cá nhân; người thuộc hộ gia đình nghèo là đối tượng nằm trong chuẩn nghèo theo quy định của Chính phủ. Đối tượng bảo trợ xã hội cũng phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường hay thị trấn nơi mình cư trú. Học sinh, sinh viên chỉ được cho thuê.
Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang phát triển sôi động ở phân khúc nghỉ dưỡng và căn hộ thương mại cao cấp. Tuy nhiên, có 1 nghịch lý là phân khúc nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp lại khan hiếm khá trầm trọng, trong khi thị trường của phân khúc này luôn luôn trong tình trạng “cầu lớn hơn cung”.
Xem thêm: Trình tự, thủ tục thẩm định và phê duyệt dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách địa phương
Giới đầu cơ thì dễ dàng đút túi hàng trăm triệu đồng nếu bán trót lọt 1 căn nhà ở xã hội thế nhưng họ càng dễ dàng kiếm trác thì những người thu nhập thấp đủ điều kiện mua nhà ở xã hội thực sự lại càng khó có cơ hội. Những người thu nhập thấp lẽ ra được thụ hưởng lại không thể chạm tay được đến căn nhà mơ ước của mình còn những người không phải thu nhập thấp vẫn mua được nhà ở xã hội thì cũng không phải là an toàn bởi vì khi sở hữu những căn nhà ở bất hợp pháp là họ đang đứng trước nguy cơ bị mất trắng nếu như việc mua bán chui bị phát giác.
Điều kiện về cư trú rất cần thiết đối với những hộ gia đình đang sinh sống ở tỉnh lẻ và muốn mua nhà ở xã hội. Các hộ gia đình nếu không có sổ hộ khẩu thì phải có giấy KT3. KT3 là một loại sổ thay thế cho sổ hộ khẩu đối với các hộ gia đình đang sống trong tỉnh lẻ. Thủ tục mua nhà cũng là một trong những lo lắng không kém so với điều kiện mua nhà ở xã hội của các hộ gia đình. Thực ra, thủ tục mua nhà ở xã hội cũng được thực hiện như đối với các căn hộ thương mại. Các hộ gia đình cần chuẩn bị một vài hồ sơ cần thiết như sau:
1. Đơn đăng kí mua nhà ở xã hội
2. Giấy chứng minh nhân dân
3. Sổ hộ khẩu [KT3 đối với các gia đình tỉnh lẻ].
4. Ảnh các thành viên trong gia đình
5. Giấy chứng nhận thu nhập
6. Giấy xác nhận đối tượng và tình trạng nhà ở.
Xem thêm: Đấu thầu thực hiện dự án xây dựng nhà ở xã hội
3. Những rủi ro của người mua nhà ở xã hội bất hợp pháp:
Có những mẩu tin giới thiệu chào bán nhà ở xã hội giới thiệu chủ nhà còn nợ ngân hàng từ gói vay ưu đãi và sẵn sàng chuyển gói vay này sang người mua mới. Như vậy, lạ lùng là không chỉ bán nhà mà người bán sẵn sàng bán cả khoản nợ đang vay ngân hàng cho người mua, hàng tháng người mua sẽ đến ngân hàng trả nợ theo tên của người chủ cũ và hợp đồng mua bán nhà ở này sẽ không có công chứng, không có xác nhận của chủ đầu tư. Bên phía chủ đầu tư thì không xác nhận bất cứ tài liệu nào cho việc chuyển nhượng giữa đối tượng được mua nhà ở xã hội và đối tượng không được mua nhà ở xã hội, kể cả khi có bên thứ 3 làm chứng cũng không có giá trị pháp lý. Hai bên đều sợ, bên mua thì sợ rủi ro, bên bán thì sợ nhận tiền rồi bên mua sẽ lật ngược lại là hành vi lừa đảo, mà trong khi 2 bên biết rõ thông tin là sau 5 năm mới được chuyển nhượng mà vẫn ký hợp đồng này.
Về mặt bản chất, hợp đồng đó được xem là hợp đồng vô hiệu, tiền thì đã trao nhưng mà người mua nhận được chỉ là những giấy tờ không có giá trị pháp lý. Tưởng chừng như họ được làm chủ căn hộ, tuy nhiên nếu bị phát hiện căn hộ sẽ bị tịch thu, bởi vậy những người đã trót mua những căn hộ này chẳng khác nào đang đối mặt với rất nhiều rủi ro.
Những người thu nhập thấp cần nhà thực sự thì không mua được, những người mua bất hợp pháp thì phải chịu rủi ro mất trắng, trục lợi nhiều nhất là giới đầu cơ mua đi bán lại nhà ở xã hội, một thị trường nhà ở xã hội bất hợp pháp đang hoạt động ngang nhiên nhiều năm nay, tuy nhiên chưa có 1 chế tài xử phạt nghiêm khắc nào nếu tiếp tục thiếu sự giám sát chặt chẽ từ các cơ quan chức năng thì chính sách nhà ở xã hội đúng đắn sẽ còn tiếp tục bị trục lợi, hàng ngàn tỷ từ ngân sách nhà nước sẽ tiếp tục thất thoát.
4. Thương binh nặng có được thuê nhà ở xã hội không?
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi đuợc cấp căn nhà, vì làm ăn thua lỗ vậy tôi có được thuê nhà ở xã hội không? Nếu tôi mua đất, tôi chuyển mục đích có đuợc miễn hoặc giảm không? Nếu đuợc miễn giảm là bao nhiêu? Nguyễn Nam Quốc, thương binh nặng 1/4, ở phường 7 quận 8?
Luật sư tư vấn:
Thứ nhất, về đối tượng được thuê nhà ở xã hội:
Tại khoản 1 Điều 49 Luật nhà ở 2014 thì người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng là một trong các đối tượng được thuê nhà ở xã hội. Tuy nhiên, để được thuê nhà ở xã hội, đối tượng này phải đáp ứng điều kiện quy định tại điểm a khoản 1 Điều 51 Luật nhà ở 2014, đó là:
Xem thêm: Nhà ở xã hội là gì? Quy định về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội?
“Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực.”
Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp, bạn là thương binh hạng nặng, tuy đáp ứng đối tượng được thuê nhà ở xã hội nhưng về điều kiện để được thuê thì bạn lại không đáp ứng được do bạn đã được cấp nhà và lý do làm ăn thô lỗ không phải là điều kiện để pháp luật cho phép thuê nhà ở xã hội. Do đó, theo quy định pháp luật, bạn không được hưởng chính sách thuê nhà ở xã hội.
Thứ hai, về miễn tiền sử dụng đất:
Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 5; khoản 1, khoản 2, khoản 4 Điều 10; khoản 1 Điều 11 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ.
Qua các quy định trên cho thấy, về mặt pháp luật thì bạn là thương binh nặng nên sẽ được hưởng chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất trong một số trường hợp. Tuy nhiên, việc miễn, giảm tiền sử dụng đất chỉ được miễn, giảm một lần. Do trước đây bạn đã được nhà nước cấp nhà, đồng nghĩa với việc giao đất để ở nên có thể đã được hưởng chế độ miễn giảm tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất ở đối với người có công với cách mạng rồi, nên trong trường hợp bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất đối với mảnh đất mua mới thì bạn vẫn phải đóng tiền sử dụng đất như bình thường.
5. Quy định về hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội:
Tóm tắt câu hỏi:
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, tôi xin luật sư giải đáp giúp tôi vài điều: 1. Trong hợp đồng mua bán, đôi bên có thoả thuận sẽ giao giấy tờ nhà đất và tài sản gắng liền với đất sau 180 ngày kể từ ngày ký bàn giao nhà. Nhưng sau 6 tháng chúng tôi vẫn không nhận được giấy tờ. vậy trình tự thủ tục để giải quyết ra sao? 2. Trong hơn 6 tháng ở khu dân cư của dự án nhà ở xã hội, chúng tôi nhận được nhiều thông báo [trong thông báo không có người chịu trách nhiệm và chỉ có mộc treo công ty] về việc đóng tiền điện nước với giá cao hơn so với quy định ngành điện. Vậy, ban quản lý dự án lúc này có phải là một nhà bán lẻ điện để bán điện cho chúng tôi với giá cao hơn giá nhà nước không? Xin cám ơn.?
Luật sư tư vấn:
Xem thêm: Thủ tục mua nhà ở xã hội
Căn cứ theo quy định tại Điều 11 Thông tư 20/2016/TT-BXD về hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
Có thể thấy, khi kí kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội thì bạn và chủ đầu tư đã thỏa thuận với nhau về mọi điều khoản trong hợp đồng, khi hai bên đồng ý với thỏa thuận này và ký kết thì phải có trách nhiệm thực hiện đúng như những gì đã thỏa thuận trong hợp đồng, nếu một trong hai bên vi phạm thì bên còn lại sẽ có quyền yêu cầu phạt vi phạm [nếu có quy định về điều khoản phạt vi phạm] hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu hành vi vi phạm gây thiệt hại trên thực tế. Trong trường hợp của bạn, thì bạn nên gửi yêu cầu tới chủ đầu tư về việc thực hiện nhanh tiến độ và đúng hạn hợp đồng hoặc bạn cũng có thể khiếu nại tới Bộ xây dựng vì đây là cơ quan có thẩm quyền trực tiếp thanh tra, kiểm tra xử lý những vi phạm về nhà ở xã hội. Căn cứ quy định tại điểm b khoản 1 Điều 27 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.
Đối với việc ban dự án có quyền thu tiền điện và thu ở mức cao hơn mức giá mà nhà nước ấn định như một loại dịch vụ thì ban dự án sẽ có quyền này để nhằm mục đích bù đắp chi phí vận hành bảo trì khu nhà ở xã hội, căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 26 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về việc quản lý khai thác , sử dụng nhà ở xã hội:
“4. Đơn vị quản lý, vận hành và khai thác nhà ở xã hội được quyền kinh doanh các dịch vụ khác theo quy định của pháp luật trong khu nhà ở xã hội để tạo nguồn bù đắp chi phí quản lý vận hành, bảo trì nhằm giảm chi phí dịch vụ quản lý sử dụng nhà ở xã hội.”
Tuy nhiên, cần phải xe xét yếu tố trong hợp đồng có quy định về việc cung cấp điện hay không, hình thức và giá cả, nếu có quy định thì phải thực hiện đúng như trong hợp đồng, nếu không thì ban quản lý dự án sẽ có quyền thực hiện việc thu tiền điện như trên.
6. Thương binh có được mua nhà ở xã hội không?
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào Luật Sư Dương Gia Tôi có câu hỏi với nội dung sau: Hiện tại tôi đang sinh sống tại Hà Nội và là con của người có công, cụ thể là bố đẻ tôi hiện tại là thương binh 61%, bố tôi đang ở quê Thanh hoá. Tôi muốn hỏi với nghị định mua nhà ở xã hội như chính sách hiện có bây giờ thì tôi có được mua nhà theo chính sách không? Nếu được thì cần điều kiện như nào và liên hệ ở đâu? Rất mong được luật sư trả lời. Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư?
Luật sư tư vấn:
Xem thêm: Mua nhà ở thương mại và sử dụng nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư
Căn cứ Điều 49 Luật nhà ở 2014, theo như bạn trình bày, bố bạn là người có công với cách mạng thuộc đối tượng được hỗ trợ về nhà ở xã hội theo khoản 1 Điều 49 nêu trên. Chỉ bố bạn mới được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, bạn không thuộc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
Ngoài ra, bố bạn cần phải đáp ứng các điều kiện theo Điều 51 Luật nhà ở 2014.
Theo Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định hồ sơ chứng minh đối tượng, điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội như sau:
– Người có công với cách mạng phải có giấy tờ chứng minh về đối tượng theo quy định của pháp luật về người có công với cách mạng, xác nhận về thực trạng nhà ở và chưa được hỗ trợ nhà ở của Nhà nước do Ủy ban nhân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú;
– Trường hợp đối tượng đăng ký xin mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội có đăng ký hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội thì phải có bản sao có chứng thực hộ khẩu thường trú hoặc giấy đăng ký hộ khẩu tập thể tại địa phương đó;
– Trường hợp đối tượng đăng ký xin mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội không có hộ khẩu thường trú thì phải có bản sao có chứng thực giấy đăng ký tạm trú; bản sao có chứng thực hợp đồng lao động có thời hạn từ một năm trở lên tính đến thời điểm nộp đơn hoặc hợp đồng không xác định thời hạn và giấy xác nhận [hoặc giấy tờ chứng minh] về việc có đóng bảo hiểm xã hội của cơ quan bảo hiểm tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi người đó đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Trường hợp đối tượng làm việc cho chi nhánh hoặc văn phòng đại diện tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội mà việc đóng bảo hiểm thực hiện tại địa phương nơi đặt trụ sở chính thì phải có giấy xác nhận của cơ quan, đơn vị nơi đặt trụ sở chính về việc đóng bảo hiểm.