Co so thanh toán khi lạp ho so dụ toán

(LSVN) - Chiều ngày 16/11, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến một số nội dung chính trong tiếp thu, chỉnh lý dự thảo luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Một trong những điểm đáng chú ý tại dự thảo Luật này là việc chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc khi dự án bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và tiền cọc tối đa 5% giá bán.

Ảnh minh họa.

Cụ thể, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, dự thảo Luật sau tiếp thu ý kiến các đại biểu Quốc hội được chỉnh lý theo hướng chủ đầu tư chỉ thu tiền cọc khi nhà ở, công trình đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật. Việc này, ông Thanh giải thích để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, và hạn chế rủi ro bên mua, thường là bên yếu thế. Số tiền cọc tối đa 5% giá bán và thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Về thanh toán khi giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai (mua bán bất động sản trên giấy), dự thảo Luật vẫn thiết kế hai phương án để lấy phiếu xin ý kiến đại biểu Quốc hội.

Phương án 1: Khách hàng thanh toán 95% giá trị hợp đồng, phần còn lại sẽ thanh toán khi họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.

Phương án này nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành; khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, phương án này có hạn chế là khách hàng chịu rủi ro do chưa thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng thì chưa thể xác lập quyền sở hữu. Trong một số trường hợp khách hàng trì hoãn hoàn thành nghĩa vụ thanh toán vì chưa có nhu cầu nhận giấy chứng nhận ngay dù chủ đầu tư đã thực hiện đúng cam kết và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận.

Phương án 2: 5% giá trị còn lại của hợp đồng giao dịch được chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư tại ngân hàng, nhưng chủ đầu tư không được sử dụng và khách hàng vẫn được hưởng tiền lãi từ khoản này. Chủ đầu tư chỉ được nhận số tiền này khi khách hàng nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.

Phương án này nhằm bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo Luật này và Luật Nhà ở sửa đổi, quy định về hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại Luật Đất đai (sửa đổi). Việc này cũng đảm bảo nghĩa vụ thanh toán của khách hàng. Phương án này có hạn chế là khách hàng phải nộp nốt 5% giá trị hợp đồng còn lại trong khi chưa được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật cũng bổ sung quy định về trách nhiệm của Ngân hàng nhà nước hướng dẫn quản lý, chi trả tiền lãi này cho khách hàng.

(BĐT) - Nhà thầu A đã tham dự thầu và trúng thầu một gói thầu xây lắp. Nhà thầu đã chào thầu trên cơ sở hồ sơ mời thầu (HSMT) mà bên mời thầu phát hành, trong đó có nội dung thanh toán.

Sau bước thương thảo hợp đồng và phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu, nhà thầu nhận được dự thảo văn bản hợp đồng từ bên mời thầu với nội dung thanh toán là “thanh toán trong nhiều năm, việc thanh toán tùy thuộc vào khả năng thu xếp vốn của chủ đầu tư”. Nội dung thanh toán này không phù hợp với nội dung quy định trong HSMT và biên bản thương thảo hợp đồng trước đó. Do nhà thầu A không đồng ý ký kết hợp đồng với điều kiện thanh toán như đã nêu nên bên mời thầu dự kiến trình chủ đầu tư hủy kết quả lựa chọn nhà thầu với nhà thầu A và mời nhà thầu khác có giá chào cao hơn vào thương thảo hợp đồng.

Hỏi: Hành động của bên mời thầu được xem xét như thế nào?

Trả lời: Khi tham dự thầu, tất cả nhà thầu đều quan tâm đến điều kiện thanh toán. Điều kiện thanh toán như thế nào thì giá chào sẽ được đưa ra tương ứng như thế đó. Để giảm thiểu rủi ro về thanh toán cho các nhà thầu, pháp luật về đấu thầu đã quy định rõ một trong các hành vi bị cấm trong đấu thầu là tổ chức lựa chọn nhà thầu khi nguồn vốn cho gói thầu chưa được xác định dẫn tới tình trạng nợ đọng vốn của nhà thầu. Do vậy, nếu đến khi ký kết hợp đồng, bên mời thầu, chủ đầu tư vẫn còn chưa biết rõ “thu xếp vốn” như thế nào nghĩa là đã tổ chức lựa chọn nhà thầu khi nguồn vốn chưa được xác định cụ thể.

Theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 63/2014/NĐ-CP, việc thương thảo hợp đồng phải dựa trên cơ sở hồ sơ mời thầu, hồ sơ dự thầu và các tài liệu làm rõ hồ sơ dự thầu (nếu có) của nhà thầu. Trong quá trình thương thảo hợp đồng, các bên tham gia thương thảo tiến hành hoàn thiện dự thảo văn bản hợp đồng; điều kiện cụ thể của hợp đồng, phụ lục hợp đồng gồm danh mục chi tiết về phạm vi công việc, biểu giá, tiến độ thực hiện (nếu có).

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 Thông tư số 03/2015/TT-BKHĐT ngày 06/5/2015 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, HSMT phải bao gồm Mẫu hợp đồng trong đó quy định chi tiết các điều, khoản của hợp đồng để làm cơ sở chào thầu và thương thảo, hoàn thiện, ký kết hợp đồng.

Đối với trường hợp trên, điều khoản của hợp đồng (trong đó có điều khoản về thanh toán) phải được nêu trong HSMT để nhà thầu có cơ sở chào thầu và để các bên thương thảo, hoàn thiện, ký kết hợp đồng; việc thương thảo về điều khoản thanh toán phải phù hợp với nội dung HSMT, hồ sơ dự thầu. Trường hợp bên mời thầu tự ý thay đổi điều kiện thanh toán gây bất lợi cho nhà thầu, không phù hợp với nội dung HSMT và biên bản thương thảo hợp đồng nhằm gây khó khăn cho nhà thầu xếp hạng thứ nhất để mời nhà thầu xếp hạng tiếp theo vào thương thảo hợp đồng là không phù hợp với quy định của pháp luật về đấu thầu.

Ngoài ra, việc tự ý thay đổi điều kiện thanh toán làm cho nhà thầu không thể ký kết hợp đồng có thể gây thiệt hại cho nhà thầu do mất mát chi phí liên quan đến việc mua HSMT, chuẩn bị hồ sơ dự thầu, mất lợi nhuận dự kiến nếu thực hiện hợp đồng, mất chi phí đền bù cho các hợp đồng nguyên tắc mà nhà thầu có thể đã ký kết trong quá trình tham dự thầu… Trường hợp nhận thấy quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị ảnh hưởng thì nhà thầu có thể kiến nghị theo quy định nêu tại Mục 1 Chương XII Luật Đấu thầu, Mục 2 Chương XII Nghị định số 63/2014/NĐ-CP hoặc khởi kiện ra tòa án.