Kinh doanh bất động sản 2023
© Bản quyền thuộc về Truyền hình Thông tấn. Mọi sao chép phải được sự đồng ý của Truyền hình Thông tấn Các nhà đầu tư quốc tế đều có góc nhìn lạc quan về vốn M&A trong năm 2023 cho dù còn nhiều thách thức - Ảnh: N.BÌNH Tại diễn đàn Mua bán & sáp nhập doanh nghiệp Việt Nam 2022 (M&A Vietnam Forum 2022) lần thứ 14 được tổ chức tại TP.HCM chiều 23-11, ông Seck Yee Chung, Công ty Luật Baker & McKenzie, cho rằng nhìn toàn cảnh, bức tranh thị trường M&A (mua bán và sáp nhập doanh nghiệp) không mấy sáng sủa, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng. Nếu lạc quan, bất động sản nhà ở thương mại có thể gặp khó, nhưng bất động sản nhà kho hay hạ tầng logistics vẫn sẽ có cơ hội phát triển. "Sự phát triển tiêu dùng của thị trường 100 triệu dân đang thay đổi, họ muốn được nhận hàng nhanh hơn nên các nhà đầu tư sẽ quan tâm hơn nữa trong việc đầu tư các trung tâm dữ liệu lớn, hạ tầng kho bãi để đáp ứng kỳ vọng đó. Đây là cơ hội của phát triển hạ tầng", ông Seck Yee Chung chia sẻ. Bà Trang Bùi, tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam, thừa nhận thị trường bất động sản đang trầm lắng. Khi nói về bất động sản, người Việt Nam nhìn chung nghĩ ngay đất nền và nhà ở, và thị trường này lại đang tồn tại nhiều bất cập, cần điều chỉnh. Với diễn biến hiện nay, có quá nhiều quan ngại từ góc độ nhà đầu tư, người mua, chủ đầu tư, cũng như các đơn vị xây dựng. "Bất động sản là lĩnh vực đặc thù, có nhiều thâm dụng vốn. Chủ đầu tư thường nhìn vào hai nguồn vốn chính là ngân hàng và phát hành trái phiếu, nhưng hiện nay dùng đòn bẩy tài chính mà không bán được hàng thì rất áp lực", bà Trang nhìn nhận. Vì vậy, theo bà Trang, năm 2023 thị trường sẽ phải có điều chỉnh thích hợp, không chỉ trong lĩnh vực nhà ở, mà cả giá thuê văn phòng. Hiện nay
nhiều doanh nghiệp đang thuê văn phòng giá 70 USD/m2/tháng, giá vậy là quá sức. Theo ông Lê Khánh Lâm, chủ tịch Công ty RSM Việt Nam, năm 2023 rất khó để dự báo. Giai đoạn này bất động sản có thể chậm lại, nhưng các ngành tiêu dùng bán lẻ nông nghiệp sẽ sôi động hơn và gần đây có sự dịch chuyển sang viễn thông, chăm sóc sức khỏe, giáo dục và năng lượng... Tuy vậy, các chuyên gia, nhà tư vấn cho rằng ngành xây dựng, bất động sản vẫn có sức hút trong khẩu vị của các nhà đầu tư quốc tế. Bà Lâm Thị Ngọc Hảo, phó tổng giám đốc KPMG Việt Nam, cho rằng thực sự vẫn có khoản vốn rẻ từ các nhà đầu tư quốc tế sẵn sàng chảy vào bất động sản, nhưng họ phải tìm được các dự án tốt để đầu tư. Quan trọng là các công ty muốn thu hút vốn phải lưu ý đến việc chia sẻ thông tin minh bạch, rõ ràng, có kế hoạch hay cách thức ưu tiên trong tiếp cận các nhà đầu tư tiềm năng. Theo tổ chức KPMG, 10 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị giao dịch M&A của thị trường Việt Nam đạt mức 5,7 tỉ USD, giảm khoảng 35,3% so với cùng kỳ năm trước. Cùng với đó, số lượng giao dịch giảm xuống mức dưới 350 giao dịch, tương đương mức giảm 50% so với mốc gần 700 giao dịch của năm 2021. Những khó khăn, thách thức đối với thị trường bất động sản (BĐS) trong năm 2022 có thể kéo dài sang năm 2023, cho đến khi các vướng mắc về hành lang pháp lý, “điểm nghẽn” vốn và nguồn cung các dự án được khơi thông. Nhiều khó khăn, nhưng không ít thuận lợi Trải qua gần 11 tháng của năm 2022, thị trường BĐS đã và đang đối diện với hàng loạt khó khăn trước: Biến động của kinh tế và thị trường thế giới; Việt Nam đang nỗ lực kiềm chế lạm phát; dòng tiền vào thị trường bị siết chặt, nên khan hiếm nguồn cung; hành lang pháp lý đang sửa đổi, hoàn thiện để phù hợp với thị tường… Hầu hết các doanh nghiệp BĐS đang trong giai đoạn hoạt động cầm chừng, không có doanh thu và chờ đợi những chính sách hỗ trợ, tháo gỡ kịp thời của Nhà nước. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, năm 2022, cơ cấu sản phẩm BĐS có những dấu hiệu của sự bất hợp lý, không phù hợp nhu cầu thực của người dân, hàng tồn kho trên thị trường chủ yếu là bất động sản cao cấp, đắt tiền, giá bất động sản bị đẩy lên cao, không phù hợp với khả năng thanh toán cũng như nhu cầu của người dân; trong khi giá đầu vào nguyên vật liệu, nhân công tăng cao và nhất là dòng vốn - “mạch máu” của thị trường hạn chế. Thực tế, trong 3 quý năm 2022, cả nước chỉ có khoảng 40.000 sản phẩm mới được đưa vào thị trường, giao dịch tương đương khoảng 20% so với năm 2019. Điều này khiến các doanh nghiệp BĐS hiện nay đều có chung tình trạng thiếu vốn, khó tiếp cận với các kênh dẫn vốn như tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, vốn của nhà đầu tư góp… Không ít doanh nghiệp thiếu vốn nên buộc phải dừng, giãn, hoãn nhiều dự án đang triển khai, thậm chí cho nghỉ việc số lượng lớn lao động. Theo thống kê mới nhất của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, các đơn vị môi giới có khoảng trên 100.000 nhân viên đã phải ngừng việc, chuyển việc, đi tìm các ngành nghề khác. Còn theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội BĐS Việt Nam, những tháng cuối năm 2022, thị trường BĐS có nhiều thời cơ và thách thức đan xen. Nhu cầu BĐS vẫn còn lớn, nhất là BĐS nhà ở. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đạt khoảng 40%, nhưng mỗi năm con số này tăng 1%, tương đương khoảng 1 triệu người cần có nhà ở. Mặt khác, thời điểm cuối năm cũng là lúc các doanh nghiệp tăng doanh số bán hàng, nhà đầu tư thường chờ dịp này để đầu tư. Bên cạnh đó, Chính phủ đã có nhiều giải pháp để hỗ trợ cho thị trường phát triển lành mạnh, bền vững hơn như: Rút ngắn trình tự thủ tục đầu tư; xây dựng hoàn thiện cơ chế chính sách thông qua việc sửa đổi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS. Do đó, những vướng mắc về pháp lý của các dự án trong thời gian tới chắc chắn sẽ được tháo gỡ nhanh hơn. Lạc quan thị trường năm 2023 Ông Nguyễn Mạnh Hà chia sẻ, hy vọng năm 2023, thị trường tài chính sẽ phục hồi trở lại, để các nguồn vốn tiếp tục chảy vào thị trường BĐS, giúp các doanh nghiệp vượt qua khó khăn, thị trường thoát khỏi cảnh trầm lắng và hướng tới phát triển bền vững hơn. Ngay từ quý I/2023, dự báo Chính phủ sẽ có những động thái tháo gỡ mạnh mẽ hơn, đồng thời nới “room tín dụng” để các ngân hàng có thể tiếp tục cho vay; các doanh nghiệp cũng sẽ dần làm quen, thích nghi với những quy định mới về phát hành trái phiếu. Như vậy, thị trường bất động sản sẽ có thêm dòng tiền tạo đà phát triển trở lại. Thị trường BĐS gặp khó khăn sẽ gây ra nhiều hệ lụy tới các thị trường khác như thị trường tài chính, làm gia tăng nợ xấu, các lĩnh vực sản xuất khác cũng sẽ bị đình trệ, vật liệu xây dựng sẽ không có đầu ra… Vì vậy, Chính phủ sẽ cần khơi thông những khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy thị trường BĐS bằng việc tháo gỡ các vướng mắc, rào cản trong thủ tục đầu tư, phát triển dự án, để gia tăng nguồn cung mới cho thị trường. Đặc biệt thời gian tới, theo chủ trương chung của Chính phủ sẽ tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, giá BĐS sẽ phải giảm xuống, kể cả phân khúc cao cấp. Hiện nay, nhà ở thương mại giá rẻ và phù hợp với đại đa số người dân đang cung không đủ cầu, phân khúc này cùng với nhà ở xã hội sẽ có xu hướng phát triển mạnh trong năm 2023. Dự báo thị trường BĐS năm 2023, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định thêm, nếu không có những điều chỉnh bằng chính sách vĩ mô, với những thách thức đang tồn tại, chắc chắn các doanh nghiệp BĐS và thị trường vẫn sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều hệ lụy, khi thị trường có sự ảnh hưởng liên thông lan toả tới nhiều ngành nghề khác. Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, dự tính có khoảng từ 35 - 37 ngành nghề khác liên quan và có sự lan toả đến thị trường BĐS, bao gồm cả thị trường vốn, bảo hiểm, cổ phiếu, trái phiếu… Vì vậy, để thị trường BĐS có thể phát triển ổn định, lành mạnh và vượt qua được những vấn đề khó khăn trong năm 2023, thị trường BĐS cần có các cơ chế, chính sách hỗ trợ trong khi chờ đợi các vướng mắc, mâu thuẫn của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS được tháo gỡ. Bên cạnh đó, trong bối cảnh hiện nay, vẫn cần thiết nới room tín dụng cho thị trường BĐS, nhất là những dự án cần thiết, cấp thiết cho xã hội, khuyến khích tạo ra nguồn hàng phù hợp với nhu cầu thị trường, ví dụ các dự án nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân. Thị trường đang tê liệt bởi các sản phẩm không phù hợp, nên nếu có các sản phẩm phù hợp thì có thể đưa ra những chính sách khuyến khích cho các dự án, doanh nghiệp BĐS hướng vào những phân khúc đó. Khi có các sản phẩm phù hợp, thị trường có sự cân bằng cung và cầu, hoạt động giao dịch sẽ sôi động trở lại và thị trường sẽ ổn định. Nguồn: Báo Tin tức |
