Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần

Luật LawKey - Kế toán thuế TaxKey

HN: 

VP1: P1704 B10B Nguyễn Chánh, Trung Hoà, Cầu Giấy

ĐN: Kiệt 546 [H5/1/8], Tôn Đản, P. Hoà Phát, Q. Cẩm Lệ

HCM: 282/5 Nơ Trang Long, P. 12, Q. Bình Thạnh

E:

Sử dụng dịch vụ:

[024] 665.65.366 | 0967.591.128

Điều kiện chuyển nhượng đất thuê trả tiền một lần làm dự án 

Cử tri tỉnh Quảng Bình hỏi: Theo quy định tại khoản 1, Điều 174 Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Tuy nhiên, về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến dự án đầu tư thì chưa có quy định.

Cử tri đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan chức năng quy định cụ thể điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê liên quan đến dự án đầu tư.

Ảnh minh hoạ

Về vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết: 

Theo quy định tại khoản 26 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản và phải bảo đảm các điều kiện sau đây: 

Một là, có đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai. 

Hai là, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai [nếu có] theo quy định. Trong đó, với chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với diện tích đất chuyển nhượng. 

Ba là, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật đất đai, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định này và phải sử dụng đất đúng mục đích.” 

Nội dung trích dẫn... 

*Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất. 

*Điều 58 Luật Đất đai 2013 quy định, điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư như sau, đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây: Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên; Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.... 

Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây: Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Nguồn tin: baotainguyenmoitruong.vn

Theo ý kiến của Công ty CP CED [Hà Tĩnh], đây là một trong những bất cập của quy định về đất đai hiện hành, cần được cơ quan chức năng xem xét, có ý kiến.

Công ty CP CED hoạt động trong lĩnh vực tư vấn đầu tư, trong quá trình tư vấn cho doanh nghiệp, Công ty gặp vướng mắc liên quan đến quyền, nghĩa vụ của nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần và được miễn tiền thuê đất một số năm, cụ thể như sau:

Tại Điểm c, Khoản 4, Điều 174 Luật Đất đai 2013 quy định: “Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng”.

Quy định nêu trên chỉ sử dụng cụm từ “miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” mà không quy định rõ miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho một số năm hay cho toàn bộ thời gian thuê.

Trong khi đó, tại Khoản 8, Điều 18 Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước quy định: “Trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và được miễn toàn bộ tiền thuê đất nhưng trong thời gian thuê có nguyện vọng nộp tiền thuê đất [không hưởng ưu đãi] thì thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai và có quyền, nghĩa vụ về đất đai như đối với trường hợp không được miễn tiền thuê đất”.

Theo đó, quy định này chỉ hướng dẫn trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được miễn toàn bộ tiền thuê đất có nguyện vọng nộp tiền thuê đất.

Căn cứ các trích dẫn trên, Công ty CP CED hỏi, đối với dự án được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, được miễn tiền thuê đất một số năm thì có được hưởng các quyền quy định tại Khoản 2, Điều 174 và Khoản 2, Điều 149 Luật Đất đai không?

Nếu nhà đầu tư hạ tầng khu, cụm công nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần được miễn tiền thuê đất trong một số năm nhưng trong thời gian được miễn có nguyện vọng nộp tiền thuê đất [không hưởng ưu đãi] thì có được không? Nếu được, đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn chi tiết về hồ sơ, thủ tục cho các doanh nghiệp có thể thực hiện.

Về vấn đề này, trên quan điểm của đơn vị tư vấn, thực hiện dự án đầu tư, Công ty CP CED nhận thấy, đối với các dự án được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, nhà đầu tư phải nộp một khoản tiền lớn cho việc sử dụng đất trong suốt thời gian hoạt động của dự án. Nếu vì được miễn tiền thuê đất một số năm [3 năm, 7 năm, 11 năm, 15 năm] mà các nhà đầu tư chỉ có quyền và nghĩa vụ như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm thì sẽ rất khó khăn cho nhà đầu tư và không thể hiện được vai trò của các chính sách hỗ trợ, ưu đãi về đất đai.

Khoản 2, Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP đã quy định: “Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước”. Như vậy, nếu dự án thuê đất trả tiền một lần vì được miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản nên nhà đầu tư chỉ có quyền và nghĩa vụ như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì hầu hết các dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, xin thuê đất trả tiền một lần đều thuộc diện này và chính sách quy định về quyền và nghĩa vụ đối với nhà đầu tư về thuê đất trả tiền một lần gần như không còn đối tượng để áp dụng.

Công ty CP CED nêu các vướng mắc trên và đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giải đáp, hướng dẫn chi tiết cho doanh nghiệp.

Về kiến nghị của Công ty CP CED, Văn phòng Chính phủ có Văn bản số 3369/VPCP-ĐMDN ngày 25/4/2019 chuyển kiến nghị đến Bộ Tài nguyên và Môi trường để xem xét, xử lý và trả lời doanh nghiệp theo thẩm quyền, gửi Văn phòng Chính phủ để công khai trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ trước ngày 22/5/2019.

Chinhphu.vn

Điều 56. Cho thuê đất

1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a] Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b] Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;

c] Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

d] Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

đ] Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e] Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

g] Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.