Bất đọng sản 2023

Thị trường bất động sản đối diện với nhiều thách thức vào năm 2023 - Ảnh: NGỌC HIỂN

Nhận định từ thời điểm này đến một năm nữa, Việt Nam vẫn chưa thể giải quyết được vấn đề pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, "thiếu hụt" pháp lý vẫn còn, theo giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - đây là một trong những lý do tác động vào nguồn cung bất động sản. 

Về nguồn vốn cho thị trường bất động sản, ông Võ cho hay "có lẽ chủ động hơn", song hiện Ngân hàng Nhà nước vẫn đang loay hoay với câu chuyện "siết", mở tín dụng…, do đó câu chuyện về vốn, tín dụng cho thị trường ở Việt Nam hiện nay vẫn còn là vấn đề khó khăn nhất. 

Trong bối cảnh tình hình chung trên thế giới trong một năm nữa cũng khó thay đổi nhiều, ông Võ nhận định tình hình kinh tế các nước như Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc, châu Âu… khả năng hướng xấu nhiều hơn tốt. Theo đó, nếu Chính phủ có những chính sách đặc thù hỗ trợ thị trường bất động sản thì thị trường này mới có xu hướng tích cực hơn.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu đánh giá về thị trường bất động sản 2023 tại diễn đàn - Ảnh: NGỌC HIỂN

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - cho rằng thị trường năm sau có những thách thức lớn bởi nguy cơ suy thoái, lạm phát toàn cầu vào 2023 - 2024.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng có một thời điểm quan trọng về mặt tâm lý là trong kỳ họp Quốc hội giữa năm 2023 sẽ thông qua một số luật, trong đó có Luật đấu thầu, giá và phòng chống rửa tiền. Trong khi đó, cuối năm 2023 dự kiến sẽ thông qua các luật nhà ở, kinh doanh bất động sản, đất đai. 

"Thời điểm thông qua các luật này là ngưỡng tâm lý, nếu thông qua được các luật như kỳ vọng thì sẽ tạo một cú hích về mặt tâm lý, niềm tin của thị trường là vấn đề quyết định nhất để thị trường tăng trưởng trở lại. Nó sẽ định hướng thị trường ổn định trở lại hay vẫn đứng trước các thách thức, phụ thuộc rất lớn vào công tác xây dựng luật của Quốc hội trong năm nay và năm tới", ông Châu nói.

Theo ông Châu, thị trường hiện nay đang rất khó khăn và những khó khăn này không thể giải quyết trong ngắn hạn nhưng với niềm tin của thị trường được cải thiện thông qua các quyết sách, quy định pháp luật sắp được ban hành, kỳ vọng sẽ tạo nên sự đột phá của thị trường.

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng - phó giám đốc nghiên cứu và phát triển (R&D) DKRA Việt Nam - cho biết thị trường đang ở trong một cơn bão, điều làm tốt nhất bây giờ là "bảo toàn". 

"2023 làm sao để chúng ta chống chọi bão và thị trường cần thời gian để phục hồi, theo tôi điểm rơi phải là năm 2024 hoặc 2025", ông Thắng nói.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Văn Hậu - phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM - nhìn nhận 2023 chưa có bức tranh sáng sủa bởi việc thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản vẫn còn quá nhiêu khê. 

Theo ông Hậu, nếu không giải quyết một cách đồng bộ, sửa các luật liên quan và gỡ những thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản, đất đai, phát triển các dự án thì bức tranh "vẫn vậy".

Shark Hưng: Thị trường bất động sản sẽ thiết lập đỉnh mới vào năm 2023 – 2024. Theo Shark Hưng, một trong những tác động của khung hoảng do Covid-19 đó là lượng cung tiền mặt tăng vọt ở nhiều cường quốc, khiến bất động sản ở các nước phát triển sẽ tăng theo. Và điều này sau vài năm, sẽ tác động mang tính hiệu ứng đối với thị trường Việt Nam.

Chia sẻ với chúng tôi, Shark Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT CenGroup cho biết, Việt Nam đã “chiến thắng” ở hiệp đầu trong trận chiến chống Covid.

Mặc dù về mặt y tế, chúng ta có thể kiểm soát tình hình nhưng điều đó hoàn toàn không đúng đối với mặt trận kinh tế.

“Con người Việt Nam luôn có tinh thần lạc quan ngay cả trong những lúc khó khăn nhất. Một khảo sát xã hội thực hiện bởi Mac Kinsey cho thấy: ½ số người Việt Nam được hỏi cho biết, kinh tế Việt Nam sẽ được hồi phục hoàn toàn trong vòng 2 – 3 tháng sau khi hết dịch. Và Việt Nam lại như chưa từng có mặt “Cô Vi”, ông Hưng nhấn mạnh.

Cũng theo ông Hưng, khác với những cuộc khủng hoảng trước, Việt Nam ít bị tác động và hồi phục nhanh do chỉ nhờ vào thị trường nội địa. Nay, chúng ta đã hội nhập rất sâu vào kinh tế quốc tế, những dòng tiện GDP đến từ khách du lịch quốc tế, từ thương mại mậu dịch với các nước, từ FDI, và cả từ kiều hối,...là những nguồn thu quan trọng để kinh tế Việt Nam có thể phục hồi, nhưng những con số như xuất khẩu may mặc sang Mỹ từ tháng 2/2020 giảm 90%. Doanh thu hàng điện tử và gia dụng giảm 61% từ tháng 4, và trong quý I/2020, khách du lịch nước ngoài tới Việt Nam trong 5 tháng đầu năm giảm trên 1 nửa, đặc biệt những tháng cao điểm của dịch giảm xuống gần như bằng 0,...

“Có thể thấy, một kịch bản hình chữ V với nền kinh tế Việt Nam có thể chỉ là mong ước. Một kịch bản chữ U với khoảng lặng từ 18 – 24 tháng có lẽ sẽ sát với thực tế hơn”, ông Hưng khẳng định.

Ông Hưng nhìn nhận ở một góc nhìn khác, chúng ta hy vọng rằng sự đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu của Trung Quốc sẽ mang lại cơ hội cho Việt Nam.

Điều này qua quan sát về sản lượng sản xuất công nghiệp của Việt Nam 5 tháng đầu năm có tăng trưởng nhưng tốc độ tăng vẫn giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, trong 5 tháng đầu năm 2020, sản xuất công nghiệp chỉ tăng 2% so với tốc độ tăng 11% cùng kỳ năm 2019. Sản lượng tiêu thụ điện – một tham số để đánh giá về tăng trưởng GDP cũng chỉ tăng với tốc độ 2.6% với tốc độ tăng 10% của cùng kỳ năm ngoái.

Điều này cho thấy, việc chuyển dịch của chuỗi sản xuất – cung ứng sang Việt Nam vẫn chưa thực sự diễn ra, mà có thể vẫn đang giai đoạn tìm hiểu – quan sát và chuẩn bị. Một vài tín hiệu tốt, chẳng hạn như Apple dự định sản xuất Airpod ở Việt Nam cũng mới ở giai đoạn....ý định. Những dự báo đáng chú ý cho rằng sẽ mất 5 năm để 20% các nhà máy sản xuất của nước ngoài di dời khỏi Trung Quốc.

Những dự báo về sự tăng trưởng GDP năm 2020 của Việt Nam tiếp tục giảm.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng đưa dự báo tăng trưởng năm 2020 chỉ đạt 3.6 – 4.4% thay vì 5% trước đó. Standard Chattered cũng hạ mức dự báo tăng trưởng của Việt Nam từ 3.3% xuống 1.7%.

Đánh giá về sự thay đổi hành vi mua bán bất động sản, Shark Hưng cho biết điều mà không một ai hoặc lực lượng nào có thể làm được tốt hơn Covid-19 đó chính là chuyển đổi số. Chưa bao giờ, Protech nói riêng và nhiều ứng dụng mua sắm online lại phát triển mạnh như thời gian qua. Những buổi mở bán online trong bất động sản đã trở nên quen thuộc và thu được nhiều kết quả vượt trọi so với nhiều năm trước. 50% - 70% khách hàng quyết định mua bất động sản thông qua các nền tảng và các ứng dụng công nghệ tạo cảm xúc.

Khách hàng Việt Nam đã có nhiều thông tin hơn, họ đã trở thành các nhà đầu tư và tiêu dùng thông minh hơn.

Biết phân tích đánh giá và ra quyết định dựa trên số liệu thuyết phục chứ không chỉ đơn giản là lời hứa hay một thương hiệu hay hiệu ứng đám đông. Và bởi vậy, những nhà phát triển dự án hay đầu tư kinh doanh bất động sản phải tự nâng cấp để đáp ứng nhu cầu và hành vi của khách hàng.

Số lượng các nhân viên môi giới thực sự hoạt động và sống được với nghề sẽ giảm đáng kể dưới tác động của chuyển đổi số và sự phát triển của công nghệ, và do sự thay đổi hành vi của khách hàng như nói ở trên.

Đối với thị trường bất động sản, lãnh đạo CenGroup nhận định những tác động và dự báo của thị trường bất động sản trong ngắn hạn và trung hạn (từ 12 – 24 tháng).

Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có những thay đổi cục bộ ở một số phân khúc. Tuy nhiên, Covid-19 không hẳn là nguyên nhân duy nhất tác dộng tới giao dịch bất động sản, mà những xu hướng dịch chuyển này đã xuất hiện từ năm 2018, và trở nên rõ nét từ nửa cuối năm 2019.

“Những nét chính của thị trường trong ngắn và trung hạn, theo tôi đó là phân khúc giá rẻ vuốn luôn giữ vai trò điều tiết thị trường sẽ chững lại và giảm nhẹ về số lượng giao dịch. Phân khúc trung và trung bình khá được quan tâm hơn. Khách hàng quan tâm nhiều hơn tới tiện nghi và sự an ninh/an toàn. Vì vậy, nhưng nhà ở nằm trong khu đô thị với đầy đủ tiện ích và đặc biệt là y tế và trường học sẽ được ưa thích hơn là những dự án nhà ở riêng lẻ, thiếu tiện ích.

Bất động sản cao cấp vẫn sẽ gặp khó khăn, tuy nhiên, đây là phân khúc có độ “lì” cao, ít nhạy cảm giá.

Nhưng biệt thự hoặc nhà liền kề trong những dự án cao cấp vẫn sẽ có khách hàng, và giao dịch tốt hơn những chung cư cao cấp.

Condotel, biệt thự biển (nhất là không được cấp sổ đỏ lâu dài) sẽ thoái trào trong vài năm tới. Thay vào đó là những căn hộ dịch vụ, và những mô hình du lịch trải nghiệm như Homestay, Farmstay sẽ lên ngôi.

Second Home (ngôi nhà thứ 2) sẽ là một xu thế mới ở vùng ven các đô thị lớn. Ở Hà Nội, trong nhiều năm qua, những khu vực ngoại ô như Sóc Sơn, Thạch Thất, Ba Vì,....đã nhiều lần sốt đất nhưng vẫn còn tự phát. Nay, các chủ đầu tư sẽ tập trung phát triển thành các khu nhà vườn ngoại ô một cách bài bản, với mục đích bán cho các khách hàng có nhu cầu 2nd home (để sử dụng riêng và có thể kinh doanh homestay). Hòa Bình hay Ninh Bình là những ví dụ.

Những loại hình khác như bất động sản công nghiệp (nhà xưởng), BĐS Logistic (kho tàng, bến bãi, căn hộ dịch vụ nằm gần khu công nghiệp,....) sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới.

Thị trường bất động sản sẽ thiết lập đỉnh mới vào năm 2023 – 2024

Nhìn chung, trong ngắn hạn và trung hạn, thị trường bất động sản Việt Nam có thể chững lại về lượng giao dịch nhưng sẽ không có xảy ra hiện tượng giảm giá sâu, thậm chí còn có thể tăng nhẹ. Trừ loại hình bất động sản du lịch truyền thống”, ông Hưng khẳng định.

Xét trong dài hạn (giai đoạn 3 – 10 năm tới), ông Phạm Thanh Hưng khẳng định Việt Nam sẽ chạm tới một giai đoạn vàng của thị trường bất động sản (như từng xảy ra ở Trung Quốc) khi GDP per Capital của Việt Nam chạm và vượt mức $3,000. Đây là mức mà những nhu cầu cơ bản đã được thỏa mãn, và người dân sẽ có tích lũy tốt để có thể đầu tư bất động sản và cải thiện chất lượng cuộc sống.

“Một trong những tác động của khủng hoảng do Covid là lượng cung tiền mặt tăng vọt ở nhiều cường quốc, khiến bất động sản ở các nước phát triển sẽ tăng theo. Và điều nay sau vài năm, sẽ tác động mang tính hiệu ứng đối với thị trường Việt Nam. Vì vậy, tôi dự báo năm 2023 – 2024 sẽ thiết lập một đỉnh cao mới của thị trường bất động sản Việt Nam”, Phó Chủ tịch HĐQT Cen Group khẳng định.