Có nên đầu tư đất nhơn trạch

Khảo sát tại một số xã của H.Nhơn Trạch như: Phú Hữu, Đại Phước, Long Tân, Phú Hội, Long Thọ, Phước An… cho thấy, giá đất nền dự án, đất phân sào hiện đã giảm 25% so với đầu năm và 30% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng vẫn không tìm được khách.

Anh Nguyễn Văn Công (ở TP.Thủ Đức, TP.HCM) chia sẻ: “Đầu năm 2022, tôi mua lô đất nền 100m2 tại dự án gần trung tâm  huyện Nhơn Trạch với giá 2,8 tỷ đồng. Dự tính sau một thời gian giá đất lên cao sẽ bán lại kiếm lời, nhưng hiện nay rất khó bán. Tôi đã gửi ở nhiều sàn giao dịch, nhưng không bán nổi”.

“Sau khi được phê duyệt quyết định quy hoạch lên TP, Nhơn Trạch đã thu hút các nhà đầu tư đổ về đây tìm kiếm cơ hội cùng với đó là hàng trăm dự án BĐS được công bố. Chính quyền địa phương, nhà đầu tư và người dân đều kỳ vọng Nhơn Trạch sẽ có những chuyển biến tích cực nhanh chóng thành một đô thị sầm uất. Thế nhưng giờ thì nhà đầu tư vỡ mộng, phải “ôm” đất và nợ ngân hàng vì khó tìm người mua”, chị Thái Thị Phượng, một nhà đầu tư thứ cấp tại TP.HCM chia sẻ.

Dạo qua các sàn BĐS ở đây, phóng viên ghi nhận, tùy theo từng vị trí, hiện đất nông nghiệp chia sào ở khu vực các xã Phú Hữu, Đại Phước từ 1,5-3 tỷ đồng/sào (1 ngàn m2). Còn đất nền 100m2 dao động từ 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng/lô. Biệt thự từ 4 tỷ đồng đến chục tỷ đồng tùy vị trí. Đa số chủ đất giảm giá từ 10-30% và hy vọng một số công trình hạ tầng giao thông được đầu tư sẽ giúp hâm nóng thị trường. Nhưng nhiều môi giới cho biết, hầu như vắng bóng người mua.

Đoạn vòng xoay giữa trung tâm là nút giao 2 tuyến đường Lê Hồng Phong và Nguyễn Văn Cừ có hàng chục hécta đất nông nghiệp được các hộ dân trồng mì và nhiều loại cây ngắn ngày. Đặc biệt còn có các căn biệt thự đang xây dang dở, chưa được tô trát, bỏ hoang do không ai ở.

Các tuyến đường N1, N2 có hàng trăm hécta đất nông nghiệp đã phân lô, bán nền và đang được rao bán với giá từ 18-20 triệu đồng/m2 (tùy vị trí), nhưng chẳng ai ngó tới. Ở đây có nhiều dự án bỏ hoang, cỏ mọc um tùm chỉ để thả trâu bò. Người đến mua đầu cơ, đợi giá lên để bán, nên TP rất hoang vắng.

“Từ năm 2017-2021, thông tin về việc xây dựng cầu Cát Lái, đường cao tốc Bến Lức - Long Thành, đường vành đai 3 đã đẩy giá đất nơi này liên tục tăng. Đất nền dự án, đất nông nghiệp được mua đi, bán lại nhiều, có không ít người đầu tư lướt sóng đã lời tiền tỷ trong thời gian 2-3 tuần. Nhưng giờ “cò đất” nông nghiệp hầu như thất nghiệp. Còn đất biệt thự đắt giá càng ế ẩm hơn”, chị Thu Hà, một môi giới BĐS ở Nhơn Trạch cho biết.

Thu hồi nhiều dự án “treo”

Theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030, huyện Nhơn Trạch sẽ triển khai hơn 500 dự án trên các lĩnh vực, hầu hết các dự án đều phải thu hồi đất của người dân và trong đó có nhiều diện tích đất nông nghiệp.

Để triển khai quy hoạch thành phố mới Nhơn Trạch, UBND tỉnh Đồng Nai đã phê duyệt 74 dự án lớn với gần 5.000ha đất được giao cho các nhà đầu tư, nhưng chỉ 12 dự án được thực hiện dở dang rồi ngưng hẳn.

Với quyết tâm dẹp bỏ các dự án chậm triển khai, UBND tỉnh Đồng Nai đã quyết định hủy bỏ 37 dự án BĐS tại huyện Nhơn Trạch ì ạch giải phóng mặt bằng, trong đó có 5 dự án diện tích “khủng” là Khu đô thị du lịch xã Đại Phước (130ha), Khu dân cư Vĩnh Thanh (100ha), Khu dân cư Vĩnh Thanh - Phú Thạnh (90ha), Khu dân cư Phước An (70ha)...

Theo báo cáo của UBND huyện Nhơn Trạch, giá đất mua bán trên thị trường bị đẩy lên rất cao đã làm ảnh hưởng lớn đến tiến độ GPMB của nhiều công trình, dự án đang triển khai. Khi thực hiện bồi thường, người dân thường yêu cầu giá cao gần bằng giá giao dịch ngoài thị trường khiến chủ đầu tư không có khả năng chi trả.

Nguyên nhân khiến TP này hoang tàn là do quá xa trung tâm hành chính huyện Nhơn Trạch và thiếu các tiện ích như chợ, trường học, bệnh viện… Mặt khác, hàng trăm dự án “chết chìm” bởi người mua đất tại đây phần lớn là dân đầu tư, đầu cơ lướt sóng kiếm lời chứ không có nhu cầu mua để ở.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) thừa nhận, thị trường BĐS Nhơn Trạch có tình trạng đầu cơ, thu gom lượng lớn sản phẩm, sau đó làm giá theo ý mình, khống chế, chi phối thị trường khiến người mua mất niềm tin.

Nhơn Trạch từng là điểm nóng thị trường BĐS vệ tinh của TP. HCM với hàng loạt dự án có quy mô đầu tư hàng trăm triệu đến hàng tỷ USD được đăng ký. Không chỉ các nhà đầu tư trong nước mà nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng đến đây để tìm kiếm cơ hội. Tuy nhiên, bi kịch hiện nay là hầu hết đất dự án đều nằm trong tay giới đầu cơ, nên việc thu hồi, giao cho chủ đầu tư khác có năng lực là hoàn toàn xác đáng.

Để hóa giải bài toán Nhơn Trạch, chỉ cần một cây cầu kết nối từ TPHCM sang sẽ giải quyết cơ bản vấn đề. Nhưng cũng chính những thông tin về xây cầu kết nối đã nhiều lần khiến vùng đất này trở nên khốn đốn bởi giới đầu cơ. Chỉ có cách công bố quy hoạch và xác định lộ trình hoàn thiện giao thông rõ ràng, thì mới mong TP Nhơn Trạch hồi sinh.

Trước đây, vào dịp cuối tuần, người dân các nơi đổ về H.Nhơn Trạch tìm mua đất nền dự án, đất nông nghiệp chia sào nhộn nhịp. Tuy nhiên, từ giữa năm 2021 đến nay, các sàn giao dịch bất động sản (BĐS), những điểm mua bán nhà, đất vắng hẳn, nhiều điểm phải đóng cửa vì không có khách hàng.

Khu dân cư xã Long Tân - Phú Thạnh trước đây nhộn nhịp người đến mua bán hiện vắng hoe. Ảnh: L.Phương

Sau hơn 4 năm liên tục tăng, từ giữa năm 2021 giá đất tại H.Nhơn Trạch bắt đầu chững lại cho đến nay. Lượng người mua bán rất ít vì giá nhà đất tại H.Nhơn Trạch đã bị đẩy lên rất cao, người mua “lướt sóng” lời ít nên đã tìm những nơi khác để đầu tư.

* Giá nhà đất vẫn cao

Khảo sát tại một số xã của H.Nhơn Trạch như: Phú Hữu, Đại Phước, Long Tân, Phú Hội, Long Thọ, Phước An… cho thấy, giá đất nền dự án, đất phân sào hiện vẫn cao hơn vài năm trước từ 50-250%. Dù gần 1 năm nay lượng người mua bán đất trên địa bàn huyện ít hẳn, nhưng vì những người mua sau giá đã cao ngất ngưởng nên giá bán ra vẫn không giảm.

Anh Trần Công Sinh (ở TP.Thủ Đức, TP.HCM) chia sẻ: “Đầu năm 2021, tôi mua lô đất nền khoảng 100m2 tại dự án gần trung tâm H.Nhơn Trạch với giá 2,8 tỷ đồng. Dự tính sau một thời gian giá đất lên cao sẽ bán lại kiếm lời, nhưng sau đó dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, đất nền khu vực Nhơn Trạch rất khó bán. Tôi đã gửi ở nhiều sàn giao dịch bất động sản, có người hỏi mua nhưng đều trả thấp hơn giá tôi mua vào nên đành phải để đó chờ”. Cũng theo anh Sinh, số tiền bỏ ra đầu tư đất nền chỉ 30% là vốn anh có sẵn, còn lại vay từ ngân hàng nên giờ lô đất này anh phải bán được 3 tỷ đồng mới huề vốn.

Đất sào tại H.Nhơn Trạch hiện không còn hấp dẫn nhà đầu tư trong và ngoài tỉnh vì giá quá cao, không còn dư địa cho nhà đầu tư “lướt sóng”. Do đó, những người “ôm” đất sau đang khốn đốn vì khó tìm người mua.

Bà Lê Thanh Mai, chủ điểm kinh doanh BĐS Hoàng Mai tại xã Phú Hữu cho hay: “Tùy theo từng vị trí, hiện đất nông nghiệp chia sào ở khu vực các xã Phú Hữu, Đại Phước từ 1,5-4 tỷ đồng/sào (1 ngàn m2). Hiện có nhiều người mua đất sào đầu tư đang gửi bán tại sàn của tôi, nhưng rất khó tìm người mua. Dù đất khó bán nhưng đa số chủ đất không chịu giảm giá vì vẫn hy vọng một số công trình hạ tầng giao thông được đầu tư sẽ giúp đất đai H.Nhơn Trạch sôi động trở lại”. 

* Hết thời mua “lướt sóng”?

Từ năm 2017-2020, thông tin về việc xây dựng cầu Cát Lái, đường cao tốc Bến Lức - Long Thành, đường vành đai 3 đã đẩy giá đất H.Nhơn Trạch liên tục tăng cao. Đất nền dự án, đất nông nghiệp được mua đi, bán lại liên tục, có không ít người đầu tư lướt sóng đã lời tiền tỷ trong thời gian 2-3 tuần. Theo đó, rất nhiều khu vực ở H.Nhơn Trạch “cò đất” đã mua đất nông nghiệp phân từng sào chào bán khắp nơi. Những người mua đất sào, đất nền giai đoạn đầu đa số bán lại sẽ có lời, song những người mua sau giá đã bị đẩy lên rất cao, bán lại rất khó.

Chủ tịch UBND H.Nhơn Trạch Nguyễn Thị Giang Hương cho biết: “Giá đất ở H.Nhơn Trạch bị đẩy lên rất cao làm ảnh hưởng lớn đến tiến độ của nhiều công trình, dự án đang triển khai. Vì khi thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, người dân thường yêu cầu giá bồi thường cao gần bằng giá giao dịch ngoài thị trường. Trong khi giá đất ngoài thị trường đã bị thổi cao hơn nhiều so với giá trị thực”. Do đó, các địa phương tại Đồng Nai khi thấy giá đất tăng cao sẽ lo lắng nhiều hơn vì các dự án phải thu hồi đất sẽ bị chậm lại do người dân không đồng thuận với giá nhà Nước bồi thường.

Hiện nay, đầu tư đất nông nghiệp phân từng sào ở H.Nhơn Trạch cũng như các địa phương khác ở Đồng Nai rủi ro rất lớn. Theo quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030, H.Nhơn Trạch sẽ triển khai hơn 500 dự án trên các lĩnh vực, hầu hết các dự án đều phải thu hồi đất của người dân và trong đó có nhiều diện tích đất nông nghiệp. Người mua đất nông nghiệp đầu tư nếu bị quy hoạch triển khai các công trình, dự án sẽ rất khó chuyển nhượng và cầm chắc thua lỗ.

Ông Nguyễn Văn Minh (ngụ ấp Xóm Hố, xã Phú Hội) kể: “Gia đình tôi có hơn 2 sào đất nông nghiệp trồng cây hằng năm. 3 năm trước, người ta trả hơn 5 tỷ đồng nhưng tôi không bán, giờ quy hoạch thực hiện dự án khu dân cư muốn bán mà không có ai mua”.

Tìm hiểu tại các huyện: Long Thành, Cẩm Mỹ, Xuân Lộc, Thống Nhất và TP.Long Khánh…, đất nông nghiệp chia sào hiện người bán nhiều hơn người mua và giá cũng bị đẩy lên từ 8-30 tỷ đồng/ha.