CafeLand - Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An cho biết, sổ đỏ là cách gọi của người dân đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thủ tục làm sổ đỏ là cách gọi thông thường của người dân khi làm thủ tục “Đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu”.
Khi tiến hành làm sổ đỏ, người dân cần lưu ý về điều kiện cấp sổ sổ đỏ. Hiện nay, theo quy định tại Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ sơ chuần bị gồm:
- Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;
- Một trong các loại giấy tờ về QSDĐ, giấy tờ về tài sản gắn liền với đất
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính [như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…]; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất [nếu có];
- Sổ hộ khẩu, CMT/CCCD,...
Thời gian cấp sổ đỏ là bao lâu
Thời gian cấp sổ đỏ bao lâu
Về thời gian giải quyết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn cấp sổ đỏ không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
Không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
- Thời hạn cấp sổ đỏ không tính các khoảng thời gian:
+ Các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;
+ Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã;
+ Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
+ Thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật;
+ Thời gian trưng cầu giám định.
Về các khoản lệ phí, tiền sử dụng đất phải nộp khi cấp lần đầu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:
- Tiền sử dụng đất nếu thuộc trường hợp phải nộp.
- Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x [Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích].
- Lệ phí cấp Sổ đỏ tùy thuộc từng địa phương.
Video: Hồ sơ thủ tục làm sổ đỏ đối với tài sản thừa kế
Page 2
Các chuyên gia cho rằng nhà đầu tư nên tiếp tục kiên trì với thị trường bất động sản vì các lợi ích từ lợi suất cho thuê trong ngắn hạn, định giá tăng trong dài hạn và khả năng chống lạm phát.
Nguồn cung vẫn chưa khôi phục trong khi chi phí xây dựng tiếp tục tăng
Giá xây nhà ngày càng đắt đỏ do các vấn đề về chuỗi cung ứng, lạm phát và chi phí nhân công cao hơn trước. Trong bối cảnh đó, hoạt động xây dựng bị định trệ suốt hơn hai năm qua đã kéo theo số lượng căn nhà được rao bán trên thị trường xuống mức thấp kỷ lục.
Theo dư báo, các thị trường nhà ở trên toàn thế giới sẽ mất một khoảng thời gian dài trước khi nguồn cung, nhất là ở phân khúc giá rẻ và bình dân, cân bằng hơn với nhu cầu. Điều này khiến định giá nhà sẽ ổn định ở mức cao xét về dài hạn.
Hàng rào chống lại lạm phát
Lạm phát tại nhiều quốc gia trên thế giới như Mỹ và Anh đang ở mức cao nhất trong nhiều thập kỷ. Trên thực tế, giá hàng hóa tiêu dùng thường tỷ lệ thuận với giá nhà. Trong bối cảnh nền kinh tế còn nhiều rủi ro và không chắc chắn, bất động sản sẽ vừa mang lại nguồn thu từ cho thuê trong ngắn hạn, vừa duy trì giá trị trong dài hạn, trở thành hàng rào tuyệt vời chống lại lạm phát cho nhà đầu tư.
Ưu thế về lợi nhuận đầu tư
Nhiều ngân hàng trung ương trên thế giới đã phản ứng mạnh mẽ trước đà suy thoái sau đại dịch và cắt giảm lãi suất điều hành xuống mức thấp kỷ lục, khiến lãi suất huy động tiền gửi ngân hàng bị ảnh hưởng. Điều này tạo ra thay đổi trong tâm lý của những người đang dư dả tiền mặt và từng lựa chọn phương án an toàn là gửi tiền vào ngân hàng trước đây. Họ có thể chuyển hướng sang đầu tư bất động sản và chứng khoán với kỳ vọng mức lợi nhuận cao hơn.
Cơ hội đa dạng danh mục đầu tư
Sau 2 năm đại dịch và kinh tế đang suy thoái, nhiều nhà đầu tư bất động sản không thể tiếp tục “gồng lỗ” và phải bán tháo tài sản để trả nợ ngân hàng. Đây sẽ là cơ hội lớn cho các nhà đầu tư sẵn sàng tiền măt mua được các bất động sản thuộc nhiều loại hình và phân khúc khác nhau với giá tốt.
Giá thuê đang tăng, giá mua sẽ cải thiện
Tăng trưởng nguồn cung nhà ở mới bị chững lại trong thời gian dài khiến nhiều người khó mua được nhà, nhất là tầng lớp thu nhập thấp và trung bình. Những người này sẽ phải đi thuê nhà và chịu mức giá thuê tăng theo đà lạm phát. Nhìn từ góc độ chủ sở hữu, giá thuê tăng lên là cơ hội thu về lợi nhuận lớn hơn.
Mặt khác, dù giá nhà đang chững khi nhiều chính phủ tăng lãi suất để chống lại đà suy thoái và siết chặt quản lý đầu cơ, thì thị trường nhà ở vẫn đầy tiềm năng về dài hạn khi kinh tế và sức mua hồi phục về mức trước đại dịch.
Tính chu kỳ của thị trường
Sau thời gian dài liên tục tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn hạ nhiệt, nhưng nhiều chuyên gia dự báo đây chỉ là khoảng lặng trước khi bắt đầu chu kỳ tăng giá mới. Thực tế cũng cho thấy sau giai đoạn chững lại rất ngắn từ năm 2011 đến năm 2012, giá bất động sản Việt Nam đã liên tục tăng. Do đó, đây là lúc các nhà đầu tư cần kiên trì và chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới.
Tại Việt Nam, nguồn cung bất động sản trong ba năm gần đây bị sụt giảm mạnh do các vấn đề về pháp lý và đại dịch Covid-19. Dù vậy, trong khi chờ các quy định mới đi vào thực tiễn [thường là 1 năm kể từ khi ban hành], thì giá bất động sản vẫn tăng trong những tháng đầu năm 2022.
Trong trung và dài hạn, các động lực bao gồm đẩy mạnh đầu tư công vào các dự án hạ tầng, tâm lý đầu tư nhà đất vốn có của người Việt Nam, triển vọng kinh tế lạc quan và nguồn vốn từ nước ngoài trở lại sẽ giúp thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ hơn.
Mục lục bài viết
- 1. Thời hạn cấp sổ đỏ, sổ hồng bao lâu ?
- 2. Xin cấp sổ đỏ đối với đất mua trước 2004 thì phải nộp những loại tiền gì ?
- 3. Phí khi làm hồ sơ cấp sổ đỏ là bao nhiêu ?
- 4. Hướng dẫn thủ tục cấp sổ đỏ cho đất sử dụng ổn định từ năm 1994 đến nay ?
- 5. Mua bán đất đai chưa làm sổ đỏ ?
- 6. Xác định loại đất để làm sổ đỏ ?
1. Thời hạn cấp sổ đỏ, sổ hồng bao lâu ?
Chào luật sư, Tôi và những người dân trong xã có đấu thầu mua đất chia lô đã được bên chính quyền xã xác nhận, chúng tôi cũng đã đóng đủ tiền đất và các phí liên quan. Nhưng nay đã gần hai năm chúng tôi vẫn chưa nhận được sổ đỏ.
Vậy, Tôi muốn hỏi thời gian cấp sổ đỏ cho chúng tôi là bao lâu, thời gian cấp sổ đỏ cho các trường hợp thay đổi, chuyển nhượng đất đai là bao lâu. Thực tế tôi thấy rất mất thời gian trong việc cấp sổ đỏ này nên tôi vo cùng bức xúc, tôi có làm việc với cơ quan đăng ký đất đai nhưng họ không trả lời ?
Rất mong luật sư sớm hồi âm!
Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162
Luật sư tư vấn:
Căn cứ theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định thi hành Luật đất đai năm 2013, thời gian thực hiện một số thủ tục hành chính về đất đai và những trường hợp mở rộng được cấp quyền sử dụng đất như sau:
- Thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất; tách thửa, hợp thửa đất, thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý tối đa là 15 ngày.
- Thủ tục đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính; đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, vợ, chồng, nhóm người sử dụng đất... tối đa là 10 ngày.
- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày.
-Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày.
- Gia hạn sử dụng đất là không quá 7 ngày.
- Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất là không quá 5 ngày.
- Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề là không quá 10 ngày.
- Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 10 ngày.
- Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất là không quá 30 ngày.
- Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày.
- Xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 3 ngày.
- Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là không quá 3 ngày.
-Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 5 ngày.
- Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 07 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày.
- Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 10 ngày.
- Thời gian thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp là không quá 10 ngày.
2. Xin cấp sổ đỏ đối với đất mua trước 2004 thì phải nộp những loại tiền gì ?
Kính chào Công ty Luật Minh Khuê. Tôi có một trường hợp mong được Luật sư tư vấn. Năm 2001 tôi có mua 1 mảnh đất có diện tích 97,8m2 ở quận Bắc Từ Liêm chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Diện tích sử dụng đất hiện tại bây giờ là 111,8 m2.Bây giờ tôi đang trong giai đoạn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tôi có một số thắc mắc như sau:
1. Trong thông báo về việc nộp tiền sử dụng đất có ghi rõ:
+ Diện tích trong hạn mức giao đất ở là 90m2 và tôi phải nộp 50% tiền sử dụng đất với diện tích này.
+ Diện tích ngoài hạn mức giao đất ở là 21.8m2 và tôi phải nộp 100% tiền sử dụng đất với diện tích này.
Nhưng thực tế thì diện tích trong hạn mức giao đất ở của nhà tôi là 97,8m2. Vậy có phải thông báo trên là khai không đúng không? Và việc tôi phải nộp số tiền như vậy là có đúng không?
2. Trong Thông báo nộp thuế lần 1 năm 2007 , có nêu Vị trí đất là vị trí 4, nhưng ở tất cả các thông báo sau này như thông báo nộp lệ phí trước bạ, thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng BĐS, thông báo về việc nộp tiền sử dụng đất đều nêu vị trí đất nhà tôi là vị trí 3. Vậy có phải họ cố tình nêu sai vị trí để tăng tiền thuế không?
3. Về tiền thuế thu nhập cá nhân thì tôi có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không? Và trong thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân thì tổng diện tích tôi phải nộp là 111,8m2. Vậy diện tích ngoài hạn mức mà tôi mua từ nhà nước cũng phải nộp là đúng hay sai?
Rất mong Luật sư tư vấn cho tôi, tôi xin cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
1. Về thông báo quyền sử dụng đất:
Theo khoản 1, Điều 3 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội quy định về hạn mức giao đất ở tại các Phường mức tối đa là 90m2.
Vậy nên việc quy định diện tích trong hạn mức giao đất ở trong thông báo này là chính xác.
Theo điểm a, khoản 1, điều 7, Nghị định Số: 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất [cấp Giấy chứng nhận] cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 như sau:
“a] Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức [nếu có] thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy thì việc bạn phải nộp 50% tiền sử dụng đất cho 90m2 diện tích trong hạn mức đất ở và 100% tiền sử dụng đất cho 21,8m2 diện tích ngoài hạn mức đất ở là chính xác.
2. Về vấn đề vị trí đất
Theo điểm b, khoản 2, điều 2, Quyết định số 96/2014/QĐ - UBND của UBND Thành phố Hà Nội quyết định Ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 quy định:
“- Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất [tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất] từ 2 m đến dưới 3,5 m.
- Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất [tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất] dưới 2 m.”
Do đó, trong trường hợp nếu mảnh đất của gia đình bạn có một chủ sở hữu có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất từ 2m đến dưới 3,5m thì vị trí của đất là vị trí 3. Còn trong trường hợp mảnh đất của gia đình bạn có một chủ sở hữu có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt ngõ nhất dưới 2m thì vị trí đất của gia đình bạn là vị trí 4.
Tuy nhiên, các văn bản trên do cùng 1 cơ quan ban hành là chi cục thuế quận Bắc Từ Liêm nhưng lại đưa ra những thông tin khác nhau thì bạn phải xem xét trong giữa 2 khoảng thời gian các thông báo đó được đưa ra, vị trí mảnh đất của gia đình bạn có được thay đổi không,ví dụ nhà nước có quy hoạch làm đường hay làm ngõ mà việc quy hoạch đó làm thay đổi vị trí mảnh đất của gia đình bạn từ vị trí 4 lên vị trí 3 hay không. Nếu không có sự thay đổi đó thì bạn làm đơn khiếu nại gửi đến Chi cục thuế quận Bắc Từ Liêm hoặc đến Chi cục trưởng chi cục thuế quận Bắc Từ Liêm.
3. Thuế thu nhập cá nhân
Theo điểm b, khoản 5, điều 3, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi bổ sung năm 2012 quy định về thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân:
"5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
b] Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở”
Theo đó thì người bán đất cho gia đình bạn sẽ là người phải nộp thuế thu nhập cá nhân chứ không phải gia đình bạn. Trừ trường hợp hai bên đã thỏa thuận là bên mua sẽ phải nộp loại thuế này.
Trong trường hợp 2 bên không có thỏa thuận gì thì bên bán sẽ là người phải nộp thuế thu nhập cá nhân, và bạn có quyền làm đơn khiếu nại như ở phần 2.
Trong trường hợp 2 bên thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thì bạn nên xem xét quy định sau:
Khoản 1, khoản 2, điều 4 Nghị định Số: 65/2013/NĐ-CP quy định về những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân :
“1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản [bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản] giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:
a] Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở [bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó];
b] Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
c] Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;
Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.”
Theo đó bạn nên xem xét:
+ Mảnh đất đó có phải được mua lại từ người bán có một trong những mối quan hệ sau với người mua hay không : Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.
+ Người được đứng tên mảnh đất đó có phải chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam hay không?
Nếu thuộc một trong 2 trường hợp trên thì kể cả 2 bên đã thỏa thuận là bên mua sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân thì gia đình bạn cũng sẽ được miễn.
+ Thuế thu nhập cá nhân đối với đất ngoài hạn mức giao đất ở:
Theo điều 4, Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định về các trường hợp được miễn thuế, thì đối với đất được nhà nước giao, chỉ được miễn trong trường hợp quy định tại khoản 3 là:
“3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”
Như vậy thì với diện tích đất là ngoài hạn mức giao đất ở thì gia đình bạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân, kể cả trong trường hợp bên bán sẽ là người nộp thuế thu nhập cá nhân.
3. Phí khi làm hồ sơ cấp sổ đỏ là bao nhiêu ?
Chào Anh/Chị, Tôi xin nhờ luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp sau: Em đang chuẩn bị mua 1 mảnh đất rộng 40m2 từ 1 cá nhân tại địa chỉ Khương Đình, Thanh Xuân, Hà Nội. Điểm đáng chú ý là đất này chưa từng được cấp sổ đỏ, giấy tờ chứng nhận từ phía chủ đất đưa cho chỉ là: Văn bản bàn giao đất của xã 1989 gốc,Giấy tờ mua bán chính chủ,Hồ sơ đất Cty địa chính Hà Nội,hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứng thực Luật sư... Mảnh đất này thì không có tranh chấp cá nhân , lẫn thuộc vào khu vực mà nhà nước đang quy hoạch [theo thông tin từ chủ nhà].
Em muốn hỏi với những giấy tờ từ phía chủ đất giao cho, em có thể làm được thủ tục cấp sổ đỏ không ạ, và nếu thiếu cần bổ sung những gì ạ. Phí/ lệ phí cho toàn bộ quá trình là bao nhiêu tiền ạ. Và tiền phí nếu em thuê bên mình làm hồ sơ cấp sổ đỏ giúp em là bao nhiêu ạ!
Rất mong nhận được phản hồi từ phía anh chị luật sư trong thời gian sớm nhất ạ. Em xin chân thành cảm ơn !
Người gửi: Nam Thanh
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162
Trả lời:
Chào bạn! cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục tư vấn luật đất đai của chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:
Thứ nhất, vấn đề cấp sỏ đỏ:
Căn cứ theo quy định tại khoản 1, điều 100, Luật đất đai 2013 thì:
"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a] Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b] Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c] Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d] Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ] Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e] Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g] Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ...."
Như vậy, nếu miếng đất bạn định mua có giấy tờ như bạn nêu là văn bản bàn giao đất của xã 1989 gốc, Giấy tờ mua bán chính chủ, Hồ sơ đất Cty địa chính Hà Nội, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứng thực ... Mảnh đất này thì không có tranh chấp cá nhân, không thuộc vào khu vực mà nhà nước đang quy hoạch thì theo quy định tại điểm d, khoản 1 phía trên thì miếng đất mà bạn định mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Thứ hai, nghĩa vụ tài chính khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là:
- Tiền sử dụng đất: Nếu quyền sử dụng đất của gia đình bạn đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 100 như nêu trên thì bạn không phải đóng tiền sử dụng đất.
- Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn phải nộp lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá tính lệ phí trước bạ [giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành].
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: theo quy đinh tại điểm b3, khoản 2 điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC ban hành 02/01/2014 hướng dẫn về phí, lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Mức thu: Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc sau:
+ Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, như sau:
* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại [kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận], cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất [không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất] thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại [kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận], cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
* Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.
* Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.
+ Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.
+ Miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương và các phường nội thành thuộc thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh được cấp giấy chứng nhận ở nông thôn thì không được miễn lệ phí cấp giấy chứng nhận.
- Ngoài ra bạn còn phải nộp các loại phí khác [nếu có], như: Phí thẩm định, phí trích đo như sau:
+ Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính
- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.
- Mức thu: Căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2.
+Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất
- Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh... Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.
- Mức thu: Tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau [làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh] và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ.
Thứ ba, nếu bạn muốn thuê bên công ty luật Minh Khuê làm hồ sơ cấp sổ đỏ cho bạn thì bạn hãy liên hệ trực tiếp với phòng dịch vụ công ty để được cung cấp thông tin chính xác theo số hotline: 1900.6162
4. Hướng dẫn thủ tục cấp sổ đỏ cho đất sử dụng ổn định từ năm 1994 đến nay ?
Thưa Luật sư: Năm 1994 tôi có mua một mảnh đất do UBND xã cấp , có phiếu thu nộp tiền mua mảnh đất trên . từ năm 1994 gia đình tôi sử dụng ổn định , không có tranh chấp. diện tích được cấp 110 m2 . Năm 2016 tôi muốn làm sổ đỏ nhưng bên phòng tài nguyên môi trường huyện có nói là nằm trong hành lang an toàn giao thông và chỉ cấp cho gia đình tôi 62 m2 và nói không được bồi thường phần đất còn lại khi có công trình đi qua.
Năm 2010 gia đình tôi có xây dựng nhà trên phần đất trên, xin hỏi vậy UBND huyện cấp sổ cho gia đình tôi với diện tích trên và không được đền bù khi có công trình đi qua phần đất qui định hành lang trên có đúng không? phần đất còn lại 48m2 thì giải quyết như thế nào [ từ trước gia đình tôi vẫn nộp thuế đất là 110 m2 ] xã có phải chịu trách nhiệm cho gia đình tôi diện tích trên không ? Nhà chúng tôi đã xây từ trước khi làm sổ thì phải như thế nào , phải gờ bỏ hay không? hiện chưa có dự án nào trên phần đất hành lang ?
Tôi xin chân thành cảm ơn !
Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162
Trả lời:
- Căn cứ tại điều 82, Luật đất đai năm 2013 , chỉ các trường hợp sau khi Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất:
"Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất
Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:
1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;
2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;
3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;
4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này."
Khoản 1 Điều 76 Luật đất đai năm 2013:
"1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
a] Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;
b] Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
c] Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;
d] Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
đ] Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối."
Điều 64 Luật đất đai năm 2013:
"Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
a] Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
b] Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
c] Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
d] Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
đ] Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
e] Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
g] Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
h] Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
i] Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
2. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."
Điểm a,b,c,d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
"1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:
a] Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
b] Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
c] Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
d] Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;"
Vậy đất nhà bạn không thuộc các trường hợp quy định tại các điều luật trên và nhận thấy đất nhà bạn đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
"3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này."
Cho nên khi nhà nước thu hồi 48m2 đất nhà bạn thì vẫn được bồi thường.
- Xây nhà trên đất hành lang giao thông. Đất nhà bạn chỉ được cấp giấy chứng nhận 62m2 nên bạn chỉ được xây nhà trên 62m2 còn 48m2 không được sử dụng. Nếu bạn xây nhà trên mảnh đất 48m2 thì được coi là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hay còn bị coi là lấn chiếm đất. Trong trường hợp này theo quy định tại Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai bạn sẽ bị xử lý như sau:
"Điều 10. Lấn, chiếm đất
1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.
2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này.
3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.
4. Hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão và trong các lĩnh vực chuyên ngành khác.
5. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a] Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;
b] Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này."
Vậy ngoài mức tiền xử phạt nhà bạn còn buộc tháo bỏ phần nhà trên phần đất hàng lang giao thông mà bạn đã xây nhà trái phép trên đó.
5. Mua bán đất đai chưa làm sổ đỏ ?
Thưa luật sư, Em xin hỏi: gia đình em có 01 cái mảnh đất đã làm nhà ở.Trước kia có sổ đỏ đứng tên bố em nhưng cách đây 2 ngày em vào UBND xã hỏi cán bộ quản lý đất đai thì họ nói sau khi có đợt làm sổ đỏ mới thì mảnh đất đó chưa làm lại tức là hiện tại chưa vào sổ đỏ.
Lâu nay gia đình em có khúc mắc xẩy ra, bố em sinh ra đổ đốn và có người đàn bà khác và chính vì người đàn bà đó mà bố em từng ngày phá hoại gia đình em đang sinh sống. Nay bố em cứ đòi bán mảnh đất đồng thời cũng là ngôi nhà mà mẹ con e sinh sống. vậy a chị cho em hỏi.
1. Bố em có thể bán mảnh đất đó không? [ khi mà không có sự đồng ý của em và mẹ em, em đã 27 tuổi.]
2. nếu có thể thì em có thể làm gì để giữ được mảnh đất cũng như ngôi nhà đó.
Mong anh/chị tư vấn, giúp đỡ em.
Xin cảm ơn.
Người gửi: Dương Văn Thương
>> Luật sư tư vấn đất đai trực tuyến: 1900.6162
Trả Lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới mục tư vấn pháp luật của công ty Luật Minh Khuê, về vấn đề của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:
Căn cứ vào khoản 2, Điều 97,Luật Đất đai 2013 quy định: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này".
Như vậy, với căn cứ pháp lý nêu trên thì trường hợp của bạn cán bộ quản lý đất đai xã trả lời như vậy là không đúng với quy định của pháp luật và mảnh đất đó vẫn đứng tên bố bạn.
- Vấn đề thứ nhất: Bố bạn có thể bán mảnh đất đó không?
Bạn chưa cung cấp thông tin cho chúng tôi về chủ sở hữu mảnh đất và ngôi nhà đó là sở hữu riêng của bố bạn, hay là tài sản của chung với mẹ bạn, hay sở hữu chung hộ gia đình. Vì vậy, chúng tôi xin đưa ra các trường hợp sau:
+ Trường hợp thứ nhất, tài sản thuộc sở hữu riêng của bố bạn.
Căn nhà và mảnh đất đó được xác định là tài sản riêng của bố bạn khi đáp ứng các điều kiện sau quy định tại Điều 43, Luật Hôn nhân gia đình 2014:
"Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng
1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luậtnày; tài sảnphục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.
2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này".
Căn cứ vào khoản 1, Điều 44, Luật Hôn nhân gia đình 2014 có quy định: "Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung".
Như vậy, trong trường hợp này bố bạn có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mảnh đất và ngôi nhà đó.
+ Trường hợp thứ hai, tài sản là tài sản chung cuả vợ chồng.
Theo quy định tại Điều 33, Luật Hôn nhân gia đình 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng như sau:
"Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng
1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung".
Như vậy, tài sản đó được xác định chung là tài sản của bố mẹ bạn khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 33, Luật Hôn nhân gia đình 2014 nêu trên.
Căn cứ tại Điều 35, Luật Hôn nhân gia đình 2014 quy định:
"Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung
1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a] Bất động sản;
b] Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c] Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình".
Như vậy nếu bố bạn muốn bán mảnh đất cùng căn nhà này thì phải thỏa thuận với mẹ bạn và phải được mẹ bạn đồng ý bằng văn bản.
+ Trường hợp thứ ba, tài sản thuộc sở hữu chung của hộ gia đình
Theo Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:
"Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình
1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này".
Việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu. Theo đó những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm mảnh đất nhà bạn được cấp giấy chứng nhận và vợ hoặc chồng của những người đó [nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận họ đã đăng ký kết hôn] đều có quyền sử dụng đối với mảnh đất và đều có quyền chuyển nhượng mảnh đất đó.
Như vậy, trong trường hợp này nếu bố bạn muốn bán mảnh đất cùng ngôi nhà đó thì phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.
- Vấn đề thứ hai, nếu có thể thì bạn có thể làm gì để giữ lại được mảnh đất đó?
Theo quy định tại Điều 218 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về định đoạt tài sản chung như sau:
"Điều 218. Định đoạt tài sản chung
1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.
Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
4. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.
5. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.
6. Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật này".
Đồng thời theo quy định tại Điều 126, Luật Nhà ở 2014 quy định:
"Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự".
Như vậy, trong trường hợp này với những căn cứ pháp lý nêu trên, nếu bố bạn muốn bán nhà thì phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trong trường hợp bố bạn bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì bố bạn được quyền bán cho người khác.
6. Xác định loại đất để làm sổ đỏ ?
Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Khu đất nhà tôi đang ở đến nay đã được hơn 20 năm. Bây giờ tôi muốn làm bìa đỏ nhưng không biết đất nhà tôi thuộc loại gì vì đất nhà tôi ở lô 2 và ngay sát ruộng. Và đất cạnh nhà tôi thì đã có bìa đỏ và trong đó tôi thấy có ghi là đất ở lâu dài . Vậy đất nhà tôi thuộc loại đất gì?
Trân trọng cảm ơn.
Người gửi: A.L
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:1900.6162
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Khuê. Đối với trường hợp của bạn, tôi sẽ tư vấn cho bạn như sau:
Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."
Và Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như sau:
"Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [công nhận quyền sử dụng đất] cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt [sau đây gọi chung là quy hoạch] hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a] Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai [sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở] thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;
b] Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
c] Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản này;
d] Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a] Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai [sau đây gọi là hạn mức giao đất ở] thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;
b] Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này;
c] Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;
d] Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.
3. Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thì hạn mức đất ở quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó.
Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở có nguồn gốc của ông cha để lại hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc của ông cha để lại, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không vi phạm pháp luật đất đai thì hạn mức đất ở được xác định theo quy định đối với từng thửa đất đó.
4. Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định diện tích đất ở trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được thực hiện theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp lệ.
5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
a] Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại [nếu có] phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;
b] Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai;
c] Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
6. Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp quy định tại Điều này thực hiện theo quy định của pháp luật.
7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều này mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định."
Như vậy, theo quy định trên, khi xác định loại đất để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải căn cứ vào mục đích sử dụng đất của gia đình bạn. Nếu đất của gia đình bạn thuộc các trường hợp trên thì sẽ được Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.6162 để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê