Nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn hiện nay là một nhu cầu thiết yếu, bởi lẽ số lượng người đổ về các đô thị để mưu sinh ngày càng nhiều trong khi đất đai lại không thể sinh sôi. Tuy nhiên, để sở hữu một ngôi nhà hay một căn chung cư tại các thành phố lớn lại chẳng hề dễ dàng.
Làm một phép tính đơn giản, với một cặp vợ chồng sinh sống tại Hà Nội với tổng thu nhập của cả hai vợ chồng là 30 triệu. Giả sử chi phí sinh hoạt 15 triệu, tiền để ra của hai vợ chồng là 15 triệu thì phải mất gần 8,5 năm để mua một căn chung cư giá 1,5 tỷ đồng. Để hỗ trợ cho người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở các thành phố lớn, nhà ở xã hội ra đời như một nhu cầu tất yếu. Dưới đây, chúng tôi xin đưa ra những điểm khác nhau cơ bản giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.
Thứ nhất, về khái niệm:
Nhà ở thương mại: là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.
Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng. Quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định hướng dẫn mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định.
Nhà ở xã hội chỉ được áp dụng đối với một số đối tượng đặc biệt như:
- Cán bộ công nhân viên chức nhà nước [không cần chứng minh thu nhập] có hộ khẩu ở địa phương và chưa đứng tên sở hữu bất động sản.
- Người có thu nhập thấp [Không phải đóng thuế thu nhập cá nhân thường xuyên], phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm vắng dài hạn [KT3 trên 1 năm].Giấy chứng nhận kết hôn [nếu đã kết hôn] hoặc giấy chứng nhận độc thân.
- Ngược lại, Nhà ở thương mại không giới hạn đối tượng người mua, chỉ cần người mua có nhu cầu mua nhà để ở hay đầu tư đều có thể mua được những sản phẩm phù hợp.
Thứ hai, về chính sách vay vốn:
Dựa vào đặc điểm mọi đối tượng có nhu cầu mua, nên việc vay mua nhà ở thương mại không không hạn chế các ngân hàng tài trợ. Người mua tùy ý chọn ngân hàng.
Trong khi đó, nhà nước quy định chi tiết về các ngân hàng được cho vay vốn để mua nhà ở thuộc diện “nhà ở xã hội”. Bao gồm 5 ngân hàng:
- Ngân hàng Thương mại cổ phần Công thương Việt Nam [Vietinbank].
- Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam [Vietcombank]
- Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam [BIDV]
- Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển Nông thôn Việt Nam [Agribank]
- Ngân hàng Chính sách xã hội [VBSP].
Thứ ba, về ưu và nhược điểm của nhà ở thương mại và nhà ở xã hội:
NHÀ Ở XÃ HỘI
Ưu điểm
Giá bán thấp vì đã được nhà nước hỗ trợ về giá và Miễn tiền sử dụng đất, Thuế VAT chỉ 5%
Được hỗ trợ vay với lãi suất thấp.
Khuyết điểm:
- Môi trường sống trung bình.
- Chất lượng công trình tạm ổn.
- Phải thuộc đối tượng theo quy định của pháp luật mới được mua.
- Muốn chuyển nhượng cũng phải đúng những đối tượng đủ điều kiện, và bị khống chế chuyển nhượng trong 5 năm đầu [ Kể từ khi nhận nhà].
- Mỗi hộ gia đình chỉ được hưởng chính sách Nhà ở xã hội một lần duy nhất.
NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
Ưu điểm:
- Môi trường sống cao cấp hơn, vị trí đẹp hơn.
- Chất lượng công trình cao hơn.
- Ra giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sau 12 tháng.
- Tất cả người dân đều mua được.
- Sang nhượng tự do không bị giới hạn về thời gian.
- Số lượng căn hộ sở hữu tự do.
Khuyết điểm:
Giá cao hơn nhà ở xã hội so với cùng khu vực.
Tóm lại, dựa vào các ưu, khuyết điểm của nhà ở thương mại và nhà ở xã hội cũng như điều kiện tài chính mà người mua có thể lựa chọn giữa 2 loại căn hộ này.
Việt Nam được đánh giá là nước có tốc độ đô thị hóa hàng đầu tại Đông Nam Á. Dự báo trong vòng 20 năm tới, 50% dân số đất nước sẽ sống tại các đô thị, trong khi đó quỹ đất ngày một thu hẹp, đòi hỏi việc quy hoạch và xây dựng các chung cư là điều tất yếu.
Có một thực tế tại các nước phát triển nói chung và Việt Nam nói riêng là thu nhập của người dân không bắt kịp với sự leo thang của giá cả, do đó việc sở hữu được một căn nhà để an cư là điều rất khó khăn.
Với chủ trương, chính sách ưu đãi và nhân văn của Nhà nước, nhà ở xã hội ra đời phần nào giải quyết được khó khăn trên. So với nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có nhiều lợi thế, tuy nhiên việc hiểu rõ bản chất, đặc điểm và yêu cầu cụ thể để tiếp cận được phân khúc này của người dân còn nhiều hạn chế, gây khó khăn cho quá trình chuẩn bị hồ sơ và các thủ tục mua bán.
[Nguồn ảnh: internet]Các nhà phân tích đưa ra một số so sánh giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, như sau:
Về khái niệm:
Nhà ở thương mại: là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ theo quy định của Luật nhà ở 2014
Đối tượng
Với nhà ở thương mại: không giới hạn đối tượng mua, chỉ cần khách hàng có nhu cầu mua nhà [để ở hoặc đầu tư] và đủ khả năng chi trả.
Với nhà ở xã hội, chỉ các đối tượng theo quy định tại Điều 49 Luật nhà ở 2014 và các đối tượng đó phải thỏa mãn các điều kiện sau đây:
+ Chưa có nhà ở, đất ở thuộc sở hữu hộ gia đình hoặc có nhà ở nhưng hư hỏng, dột nát, diện tích bình quân dưới 10m2/người; có nhà nhưng đã trả lại nhà công vụ cho cơ quan;
+ Không thuộc đối tượng phải đóng thuế thu nhập thường xuyên;
+ Có hộ khẩu hoặc tạm trú từ 01 năm trở lên tại địa phương nơi có dự án.
Chính sách vay vốn:
Khách mua nhà ở thương mại không hạn chế các ngân hàng tài trợ, chỉ cần đáp ứng được các điều kiện vay vốn.
Khách hàng thuê mua, mua nhà ở xã hội được nhận gói vay ưu đãi dành cho Nhà ở xã hội tại 5 ngân hàng với lãi suất thấp, bao gồm các ngân hàng: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam; Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam; Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công thương Việt Nam; Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam; Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Nhà đồng bằng sông Cửu Long.
Trong trường hợp không có nguồn vốn hỗ trợ, khách hàng mua nhà ở xã hội có thể vay vốn tại bất kỳ ngân hàng thương mại nào
Hạn mức vay và lãi suất vay:
Chính sách hỗ trợ cho vay của các ngân hàng đối với nhà ở thương mại cũng có nhiều ưu đãi với hạn mức vay tối đa 70% giá trị nhà ở, thời gian vay linh hoạt trong 20-25 năm, lãi suất cạnh tranh.
Lãi suất vay đối với nhà ở xã hội sẽ được nhà nước ấn định và quy định cố định tùy theo gói vay ưu đãi.
Chẳng hạn năm 2017, Chính phủ giao cho Ngân hàng Chính sách Xã hội thực hiện triển khai gói hỗ trợ mới 1.000 tỷ đồng, sử dụng nguồn vốn 50% từ ngân sách và 50% từ nguồn huy động để cho vay mua nhà ở xã hội với lãi suất tối đa 5%/năm [trước mắt là 4,8%/năm] nhằm tạo nguồn vốn cho người dân mua, thuê mua nhà ở.
Từ những phân tích trên có thể thấy được những ưu – nhược điểm của 2 loại hình nhà ở này như sau:
Nhà ở xã hội
Điểm mạnh:
- Giá bán thấp vì chủ đầu tư được hưởng ưu đãi từ nhà nước liên quan đến việc xây dựng nhà ở xã hội
- Được hỗ trợ vay với lãi suất thấp
Điểm yếu:
- Phải thuộc đối tượng theo quy định mới được mua
- Khả năng thanh khoản thấp, muốn chuyển nhượng cũng cần đúng đối tượng đủ điều kiện
NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
Điểm mạnh:
- Tất cả người dân đều mua được
- Sang nhượng tự do
Điểm yếu:
- Giá cao hơn nhà ở xã hội khoảng 20% so với cùng khu vực
[Tổng hợp]